Kısaca Yanıt: Phuket'te Yabancı Olarak Nasıl Ödeme Yapılır?
Tayland bankaları yabancı uyruklu alıcılara neredeyse hiç konut kredisi açmıyor. Buna karşın Phuket pazarı bu kısıtın çok ötesine geçmiş durumda: geliştiriciler inşaat sürecine bağlı taksit planları sunuyor, ikinci el satıcılar doğrudan finansman sağlıyor ve ilk ödeme toplam bedelin yalnızca %10'u kadar düşük olabiliyor. 2026 yılında, bir Türk alıcının Phuket'te tapulu (freehold) daire sahibi olması için herhangi bir Tayland bankasıyla muhatap olmasına gerek yok.
Neden Bu Kadar Çok Yabancı Banka Kredisi Olmadan Satın Alıyor?
Nation Thailand'ın verilerine göre 2025'in üçüncü çeyreğinde Phuket'teki tüm daire işlemlerinin yaklaşık %60'ı yabancı alıcılarla gerçekleşti; 2026 için bu oranın %65'e çıkması bekleniyor. Bu alıcıların büyük çoğunluğu Tayland bankası finansmanı kullanmıyor. Bunun yerine; inşaat aşamalarına bağlı ödeme takvimleri, satıcı finansmanı anlaşmaları ve geliştiricilerin on yılı aşkın süredir olgunlaştırdığı esnek depozito yapıları tercih ediliyor.
Bilinmesi gereken temel nokta şudur: Phuket'te bir geliştiricinin taksit planı bir kredi değildir. Alıcı ile geliştirici arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisidir. Tapu devri ancak tüm ödemeler tamamlandığında gerçekleşir.
Hızlı Referans Tablosu:
- Phuket'te peşinat oranı: %10 ile %50 arasında (projeye göre değişir)
- Taksit süresi: 12 aydan 5 yıla kadar
- Geliştirici planlarında faiz: genellikle %0
- Satıcı finansmanında faiz: yıllık %3-5 (fiyat farkı olarak yansıtılır)
- Yabancı mülkiyet kotası: binanın toplam alanının %49'u ile sınırlı
- Yurt dışından yapılan transferlerde FETF (Döviz İşlem Formu) zorunludur
- AssetWise'ın The Title portföyü Phuket'te 47,447 milyar THB değerine ulaştı
5 Farklı Satın Alma Yöntemi
1. Geliştirici ile İnşaat Takvimli Taksit Planı (Proje Aşamasında)
Yeni yapılarda en yaygın yöntem budur. Alıcı sözleşme imzalandığında peşinat öder; sonraki ödemeler inşaatın belirli aşamalarına bağlanır.
Somut bir örnek: Chertalay bölgesindeki Wallaya Villas - The Harmony projesi %30 / %30 / %15 / %15 / %10 taksimlendirmesiyle çalışıyor. İlk %30 sözleşmede, ikinci %30 temel atımında, ardından iki ayrı %15 inşaat aşamalarında ve son %10 anahtar tesliminde ödeniyor. Projenin teslim tarihi 2027'nin üçüncü çeyreği olduğundan alıcılar ödemelerini yaklaşık iki yıla yayabiliyor.
Layan Verde ise daha esnek bir giriş sunuyor: fiyatlar 263.000 USD'den başlıyor, %50 veya %35 peşinat seçeneği mevcut ve kalan ödemeler 2028 sonuna kadar dağıtılabiliyor. Bu projedeki stüdyolar için kira havuzu getirisi yıllık %8,7'ye kadar öngörülüyor.
AssetWise'ın The Title markası için standart yapı ise şu şekilde: sözleşmede %25, temel atımında %25, teslimatta %25. Bu model hem geliştiricinin riskini sınırlar hem de alıcının toplam inşaat süresi boyunca maliyeti yaymasına olanak tanır.
2. Satıcı Finansmanı - İkinci El Piyasada Esnek Ödeme
Bu, banka yokluğunda doğrudan alıcı-satıcı arasında kurulan özel bir finansman düzenidir. Alıcı %10-30 depozito öder; kalanı 3-5 yıl boyunca aylık veya üç aylık taksitlerle geri öder. Tapu, tüm tutar ödenene kadar satıcıda kalır.
Siam Real Estate'e göre peşinatın %30'a yakın olması genellikle daha iyi koşullar anlamına geliyor: daha düşük dönemsel ödemeler ve daha kısa toplam vade. Bu yapı hem tapulu (freehold) hem de kira hakkına dayalı (leasehold) birimler için geçerli olabilir.
Önemli bir teknik detay: Satıcı finansmanında faiz, sözleşmeye açık bir faiz oranı yerine satış fiyatına eklenen bir prim olarak yansıtılabilir. Tipik aralık, kalan bakiye üzerinden yıllık %3-5'tir.
3. Erken Aşamada Tam Ödeme ve İndirim
Bazı geliştiriciler, inşaat öncesi aşamada %100 peşin ödeme yapanlara %5-15 indirim sunuyor. Bu seçenek, likit sermayesi olan ve teslime kadar geçen 1,5-2 yıl boyunca parasını bağlı tutmaktan çekinmeyen yatırımcılara uygundur. Risk profili daha yüksektir (inşaat gecikmeleri her zaman mümkündür), ancak giriş fiyatı en düşük seviyede olur.
4. Depozito ile Sözleşme Devri
Alıcı daireyi %25-30 depozito ile güvence altına alır ve bina tamamlanmadan önce satın alma sözleşmesini başka bir alıcıya devreder. Bu esasen değer artışına yönelik spekülatif bir pozisyondur. Yükselen piyasalarda işe yarar; ancak her geliştirici sözleşme devrine izin vermez. Satış ve Satın Alma Sözleşmesi bu seçeneğin mevcut olduğu varsayılmadan önce dikkatle incelenmelidir.
5. Yurt Dışı Varlık Destekli Finansman
Singapur ve Hong Kong'daki seçili uluslararası bankalar, Tayland gayrimenkulü satın almak amacıyla yurt dışı varlıklara karşılık kredi açabiliyor. Faiz oranları genellikle yıllık %4-6'dan başlıyor. Yapı karmaşıktır ve önemli bir portföy birikimi gerektirir; ancak diğer yatırımlarını nakde çevirmek istemeyen alıcılar için likiditeyi korur.
Yöntemlerin Karşılaştırması
| Parametre | Geliştirici Taksiti | Satıcı Finansmanı | Tam Ödeme | Sözleşme Devri | Yurt Dışı Kredi |
|---|---|---|---|---|---|
| Peşinat | %25-50 | %10-30 | %100 | %25-30 | %20-40 |
| Ödeme Süresi | 1-3 yıl (inşaat) | 3-5 yıl | Tek seferlik | Teslime kadar | 5-15 yıl |
| Faiz Oranı | %0 | Yıllık %3-5 | Yok | Yok | Yıllık %4-6 |
| Tapu Devri | Tam ödeme sonrası | Tam ödeme sonrası | Hemen | Alıcıya geçmez | Kredi kapanınca |
| Temel Risk | İnşaat gecikmesi | Satıcı iflası | Sermaye bağlama | Devir yasağı | Kur riski |
| Erişilebilirlik | Geniş | Sınırlı | Her zaman | Sözleşmeye bağlı | Büyük portföy |
Kaçınılması Gereken 5 Kritik Hata
Hata 1 - %49 kotasını kontrol etmemek. Tayland hukukuna göre bir yabancı, binadaki yabancı mülkiyet payı toplam kat alanının %49'unu geçmiyorsa tapulu daire sahibi olabilir. Bu kota bina bazında uygulanır, birim bazında değil. Kota doluysa depozito ne zaman ödenmiş olursa olsun tescil yapılamaz. Herhangi bir ödeme yapmadan önce tapu dairesinde yazılı onay alın.
Hata 2 - Parayı Tayland içinden transfer etmek. Yabancı bir kişinin tapulu daire tescilini yaptırabilmesi için fonların yurt dışından döviz cinsinden gelmesi gerekir. Alıcı Tayland bankasının düzenlediği FETF (Döviz İşlem Formu) belgesi olmadan Tapu Dairesi tescili reddeder.
Hata 3 - Ödeme koşullarını sözlü bırakmak. Satıcı finansmanında koşullar çoğu zaman sözlü olarak kararlaştırılır. Tüm ödeme miktarları, vadeler, gecikme cezaları ve depozito iade koşulları para el değiştirmeden önce Satış ve Satın Alma Sözleşmesi'ne yazılmalıdır.
Hata 4 - Bataklık fonu ve ortak alan giderlerini göz ardı etmek. Birim fiyatının ötesinde her alıcı tek seferlik bataklık fonu katkısı (genellikle m² başına 400-800 THB) ve aylık ortak alan bakım ücreti (m² başına 40-100 THB) öder. Bu tutarlar taksit planına dahil değildir.
Hata 5 - Taksit planını bir güvence olarak görmek. Geliştirici finansmanı, geliştiricinin iflas riskine karşı koruma sağlamaz. İmzalamadan önce şirketin mali durumunu, ÇED (Çevresel Etki Değerlendirmesi) lisansını ve tamamlanmış proje sicilini mutlaka araştırın.
Sık Sorulan Sorular
Tayland'da hiç geliştirici taksiti olmayan proje var mı? Evet, bazı lüks butik projeler yalnızca peşin ödemeyle satılır. Ancak Phuket'in büyük çoğunluğu 2026 itibarıyla aktif taksit seçenekleri sunuyor.
Ödemeleri tamamlayamazsam ne olur? Geliştirici taksit planında geliştirici, sözleşmeyi feshedip o ana kadar yapılan ödemelerin tamamını ya da %10-25 kesinti sonrası kalanını elinde tutma hakkına sahiptir. Kesin şartlar sözleşmede yer almalıdır.
Taksit süresi boyunca döviz kuru sabitlenir mi? Hayır. Her ödeme, transfer tarihindeki geçerli kur üzerinden çevrilir. Kur riski taksit süresi boyunca tamamen alıcıya aittir.
Tapu tescilinde hangi vergiler ödenir? Taksitlerin kendisi herhangi bir vergiyle yüklü değildir. Tapu tescilinde, değerlendirilen değerin %2'si oranında devir vergisi (genellikle satıcıyla eşit bölünür) ve %0,5 oranında damga vergisi ödenir.
Phuket'te mülk satın almayı düşünen Türk yatırımcılar için Tayland Evleri, uygun projeyi bulmaktan tescil sürecinin takibine kadar rehberlik sunuyor.
Kaynak: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026