Türk Yatırımcının Bilmesi Gereken Tek Cümle
Phuket'te mülk satın alan yabancı uyruklu kişiler Tayland bankalarından standart konut kredisi kullanamaz; bunun yerine geliştiriciler %0 faizli, 2 ila 5 yıllık taksit planları sunar ve bu planlar yabancı alıcıların birincil finansman aracı haline gelmiştir. Colliers Thailand verilerine göre 2021-2025 yılları arasında Phuket'te toplam 469,72 milyar Baht (yaklaşık 13 milyar dolar) değerinde 45.066 konut birimi piyasaya sürülmüş; 2025 yılının tek başına 72'den fazla proje ve 10.312 birim ile bu ivmeyi sürdürmesi, geliştiriciler arasındaki rekabeti yoğunlaştırmış ve ödeme planlarını en kritik satış aracına dönüştürmüştür.
Rakamlarla Phuket Pazarı: Neden Bu Kadar Çok Geliştirici Taksit Sunuyor?
Sansiri, 2026-2028 döneminde 24 milyar Baht değerinde 20 yeni Phuket projesi açıklamıştır. 'The Title' markasıyla tanınan AssetWise'ın Mart 2026 itibarıyla Phuket sipariş defteri 21,669 milyar Baht'a ulaşmış; bu rakam şirketin tüm portföyünün %57'sini oluşturmaktadır. Her iki şirket de uluslararası alıcıları çekmek için taksitli finansmana ağırlıklı biçimde güvenmektedir.
Siam Real Estate'in aktardığı verilere göre Tayland'daki 'Easy Buy' düzenlemelerinde alıcı genellikle toplam bedelin %10 ila %30'unu peşin öder; kalan tutar banka devreye girmeksizin 5 yıla kadar uzanan, genellikle üç ayda bir yapılan taksitlerle ödenir.
Hızlı Başvuru Tablosu: Phuket'te Ödeme Planı Özeti
- En yaygın plan yapısı: 30/70 veya 40/60, inşaat sürecine bağlı
- Plan süresi: İnşaat aşamasında 12 ila 36 ay; teslim sonrası zaman zaman 60 aya kadar
- Faiz oranı: İnşaat sürecinde çoğunlukla %0; teslim sonrasında yıllık %3 ila %8
- Rezervasyon depozitosu: Mülk sınıfına göre 100.000 ila 300.000 Baht
- Yabancılara Tayland banka kredisi: UOB, ICBC (Thai) ve Bangkok Bank aracılığıyla istisnai durumlarda mümkün; faiz %6,5'ten başlıyor, LTV %50-70, aylık minimum gelir 3.000 dolar
- Gerçek durum: Phuket'teki yabancı alıcıların büyük çoğunluğu peşin ödüyor; taksit planları banka işlemine gerek kalmadan ödemeyi yaymak isteyenlere yönelik
Hangi Senaryolar Mevcut?
Senaryo 1: İnşaat Sürecinde 30/70 Planı
Piyasanın en yaygın yapısı budur. Alıcı sözleşme imzalanırken ya da ilk 3-6 ay içinde toplam bedelin %30'unu öder; kalan %70 teslimatta ödenir. Faiz işlemez. 18 ila 30 ay süren inşaat için bu, fiilen faizsiz bir kredi anlamına gelir.
Somut örnek: AssetWise'ın 'The Title' projesinden 8 milyon Baht değerinde bir daire. Alıcı önce 200.000 Baht rezervasyon bedeli yatırır, ardından 12 ay boyunca aylık 180.000 Baht öder (toplam 2,36 milyon Baht); tapu devri sırasında kalan 5,64 milyon Baht ödenir.
Senaryo 2: Teslim Sonrası Ödemeli 20/80 Planı
Özellikle villa segmentinde bazı geliştiriciler, projenin tamamlanmasının ardından da taksit ödemesine izin verir. Alıcı inşaat bitmeden %20 öder; kalan %80 teslim tarihinden itibaren 24 ila 36 ay boyunca ödenir. Bu aşamada genellikle yıllık %3 ila %8 faiz devreye girer.
Bu yapı özellikle 15 ila 40 milyon Baht arasındaki villalarda karşılaşılır; bu fiyat aralığında tek seferlik büyük bir ödeme, yüksek net değere sahip alıcılar için bile pratik olmayabilir.
Senaryo 3: Tayland Bankasından Konut Kredisi
Kağıt üzerinde mümkün, pratikte çok zor. Yabancılara kredi açan birkaç banka şunlardır:
- UOB Thailand - Seçili ülke vatandaşlarına %70 LTV'ye kadar kredi, faiz %6,5'ten başlıyor
- Bangkok Bank - Tayland çalışma izni sahipleri için program
- ICBC (Thai) - Ağırlıklı olarak Çinli alıcılara yönelik
Koşullar: Aylık 80.000 ila 100.000 Baht doğrulanmış gelir, iş sözleşmesi veya iş vizesi ve belgelenmiş kredi geçmişi. Onay süreci 45 ila 90 gün sürer. Tayland'da iş bağlantısı olmayan uluslararası alıcıların büyük çoğunluğu için bu yol fiilen kapalıdır.
Senaryo 4: Kendi Ülkesinden Teminatlı Kredi
Bazı alıcılar, sahibi oldukları gayrimenkul, yatırım portföyü veya işletmelerini teminat göstererek kendi ülkelerinde kredi çeker ve tutarı Tayland'a havale eder. Kendi ülkesinde daha düşük faiz oranı yakalayan alıcılar için bu yol avantajlı olabilir ve Tayland geliştiricisiyle pazarlık yaparken alıcıyı 'nakit ödeyici' konumuna getirir.
Dört Seçeneğin Karşılaştırması
| Parametre | 30/70 İnşaat Planı | 20/80 Teslim Sonrası Plan | Tayland Banka Kredisi | Yurt Dışı Teminatlı Kredi |
|---|---|---|---|---|
| Peşinat | %30 | %20 | %30-50 | %0 (başka varlık teminatıyla) |
| Faiz oranı | %0 | Yıllık %3-8 | Yıllık %6,5-8 | Ülkeye göre değişir |
| Vade | 18-30 ay | 36-60 ay | 20 yıla kadar | 15-25 yıla kadar |
| Yabancıya erişim | Yüksek | Orta | Düşük | Statüye bağlı |
| Onay süresi | 1-3 gün | 1-7 gün | 45-90 gün | 14-60 gün |
| Alıcı riski | Orta (geliştirici bağımlı) | Ortanın üstü | Düşük (banka projeyi denetler) | Kur riski |
| 10 milyon Baht'ta fazla ödeme | 0 Baht | 450.000 - 1.200.000 Baht | 1.300.000 - 2.400.000 Baht (5 yıl) | Değişken |
Dikkat Edilmesi Gereken 6 Risk
1. Satış ve Satın Alma Sözleşmesi'ni (SPA) dikkatlice okumamak Taksit planı koşulları SPA'da belirlenir. Kritik maddeler: geç ödeme cezaları (genellikle aylık %1 ila %1,5), iptal koşulları (geliştirici ödenen tutarın %25 ila %30'unu alıkoyabilir), teslim tarihi ve inşaat gecikmelerinin sonuçları. İngilizce metni mutlaka Tayland gayrimenkul hukukunda uzman bir avukata inceletin.
2. FET belgesi zorunluluğunu göz ardı etmek Yabancı uyruklu bir kişi kat mülkiyeti satın aldığında, yapılan her döviz transferinin Tayland bankası üzerinden geçmesi ve Yabancı Döviz İşlemi (FET) formuyla belgelenmesi zorunludur. Bu belge olmadan Tapu Müdürlüğü mülkiyeti tescil etmez. Döviz büfesinden nakit ödeme bu kapsamda geçersizdir.
3. Son ödeme tutarını küçümsemek 30/70 planı inşaat boyunca rahat görünür; ama satın alma bedelinin %70'i ciddi bir rakamdır. İnşaat sürecinde mali durumunuz değişirse, o ana kadar ödediğiniz her Baht'ı kaybetme riskiyle karşı karşıya kalırsınız.
4. Taksit planını finansal güvence sanmak Geliştirici taksit planı bir banka garantisi değildir. Geliştirici iflas ederse alıcı genel alacaklılar sırasına girer. Bu nedenle geliştirici seçimi büyük önem taşır. 21,7 milyar Baht sipariş defterine sahip AssetWise ve 2026 için 39 milyar Baht hedefleyen Sansiri gibi Borsa İstanbul eşdeğeri SET'te işlem gören, denetlenmiş mali tablolarıyla şeffaf geliştiriciler bu riski önemli ölçüde azaltır.
5. Ek işlem masraflarını hesaba katmamak Mülk bedelinin ötesinde: Tapu Müdürlüğü devir ücreti (yeni yapılarda yaklaşık %2), bina amortisman fonu (metrekare başına 500 ila 800 Baht) ve aylık ortak alan aidat (metrekare başına 40 ila 120 Baht). Bu masraflar taksit planı kapsamı dışındadır.
6. Yabancı mülkiyet kotasını kontrol etmemek Bir binada yabancı uyruklu kişiler adına tapuya geçebilecek daireler, toplam satılabilir alanın %49'uyla sınırlıdır. Saygın geliştiricilerin büyük çoğunluğu bunu önceden düzenler; ancak imzalamadan önce ilgili projedeki kalan yabancı kotasını doğrulamak alıcının sorumluluğundadır.
Türk Alıcıların Sıkça Sorduğu Sorular
Phuket'teki her geliştirici yabancılara taksit planı sunuyor mu? Hayır. Taksit planları ağırlıklı olarak uluslararası satışa odaklanan büyük ve orta ölçekli geliştiriciler tarafından sunulur. Küçük geliştiriciler genellikle imza sırasında tam ödeme ister ya da en fazla 50/50 yapısı uygular.
Minimum peşinat tutarı nedir? Genellikle satın alma bedelinin %20 ila %30'u. Rezervasyon sırasında ödenen tutar (100.000 ila 300.000 Baht) bu peşinatın içinde sayılır.
Ödemeyi geciktirirsem ne olur? Sözleşmelerin büyük çoğunluğunda 15 ila 30 günlük tolerans süresi bulunur; bu sürenin aşılması durumunda aylık %1 ila %1,5 gecikme faizi işler. Gecikme 60 ila 90 günü geçerse geliştirici sözleşmeyi feshedebilir ve o ana kadar alınan tutarın %25 ila %30'unu elinde tutabilir.
Türkiye'deki mülkümü teminat göstererek Phuket'te daire alabilir miyim? Doğrudan mümkün değil; ancak Türkiye'deki mülkünüz ya da yatırım varlıklarınız üzerine Türk bankasından kredi çekip tutarı Tayland'a döviz transferiyle gönderebilirsiniz. Bu yöntem sizi geliştirici nezdinde nakit alıcı konumuna getirir, dolayısıyla %3 ila %7 arasında fiyat indirimi müzakere etme şansı doğar. Kur riski tamamen alıcıya aittir.
Tayland Evleri aracılığıyla hangi geliştiricilerin projeleri incelenebilir? Tayland Evleri, SET'te işlem gören şeffaf geliştiricilerin Phuket projelerini sunmakta ve her alıcıya EIA onayı ile inşaat ruhsatı kontrolü dahil bağımsız hukuki durum tespiti sürecinde destek sağlamaktadır.
Kaynak: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers