Phuket'te bir villa arsasını Thai çoğunluklu şirket üzerinden almayı planlıyorsanız, 2026'da tapu memurunun size soracağı ilk soru şu olabilir: şirket ortağınız olan Thai vatandaşının parası nereden geldi, mesleği ne, hissesini nasıl nakit ödedi. Bu soru beş yıl önce hiç sorulmuyordu. Şimdi soruluyor, çünkü Tayland Tapu Dairesi (Department of Lands) Mayıs 2026'da tüm il tapu ofislerine 'çok acil' işaretli üç genelge gönderdi.
Kanun değişmedi. Yabancılar Tayland'da hâlâ doğrudan arazi sahibi olamıyor, Thai çoğunluklu bir şirket hâlâ teknik olarak arazi satın alabiliyor. Değişen şey doğrulama mekanizması. Tapu ofisleri artık şirket verilerini Ticaret Geliştirme Dairesi'nin (DBD) veritabanıyla çapraz kontrol etmek, mali kayıt istemek ve saha ziyareti yapmakla yükümlü.
Hangi tutar üzerinde para kaynağı sorgusu başlıyor?
Eşik net: 2 milyon THB veya üzeri nakit ödeme, ya da 5 milyon THB'nin üzerinde değerlenen bir varlık söz konusuysa, tapu ofisi işleme dahil olan herkesin gelir kaynağını, işini ve para akışını araştırıyor. Bu, Phuket'te ortalama bir villa arsası fiyatının rahatlıkla üzerinde bir tutar, yani pratikte çoğu işlem bu taramadan geçiyor.
Daireye göre 'yüksek riskli' olarak işaretlenmek bir suçlama değil, sadece bir tarama filtresi. Yani şirketiniz listeye girdi diye otomatik olarak suçlu sayılmıyorsunuz, ama hissedar kayıt defteri, DBD beyanları, mali belgeler ve sözleşmeler istenecek, bazı durumlarda bir memur gelip Thai direktörün gerçekten o adreste yaşayıp yaşamadığını kontrol edecek.
Bu düzenleme neden 2026'da geldi, kanun neden hâlâ aynı?
Hikaye 1990'ların ikinci yarısına dayanıyor. Asya finansal krizinin ardından Tayland, Arazi Kanunu'na (Land Code) dokunmadan gayrimenkul piyasasını yabancı sermayeye açtı. Yabancılara serbest mülkiyetli (freehold) kondominyum ve kiralama hakkı verildi, arazi ise masada kalmadı.
Piyasa bunun çözümünü kendi buldu: hisselerin %51'i Thai vatandaşlarında görünen, ama gerçek kontrolün ağırlıklı oy hakkına sahip imtiyazlı hisseler, hisse rehin sözleşmeleri ve vekaletnameler yoluyla yabancı yatırımcıda kaldığı bir Thai şirket modeli. Koh Samui'de, Hua Hin'de, Phuket'in batı sahilinde koca koca villa sokakları tam olarak bu yapıyla kurulu.
İçişleri Bakanlığı bu kapıyı 2006'da kapatmaya çalışmıştı; memurlara, geliri az olan Thai hissedarları ve arazi alımından hemen önce kurulmuş şirketleri incelemeleri talimatı verilmişti. Ama talimat vardı, aracı yoktu. Bir il tapu ofisi elinde bir kağıt dosyası görüyordu, bağlantılı bir veritabanı değil. 2026 genelgelerinin gerçek yeniliği tam da bu: söylem değil, altyapı.
Eski şirket yapıları da inceleniyor mu?
Evet, ve bu belki de en kritik nokta: kurallar sadece yeni işlemler için değil, beş ya da on yıl önce kurulmuş mevcut şirket yapıları için de geçerli. Yani 'ben bu villayı 2016'da aldım, üzerimden geçti' diye düşünen bir yatırımcı, şirketi hâlâ aktifse tam olarak aynı taramanın kapsamında.
Şu anda Phuket, Samui, Koh Phangan ve Krabi'de binlerce şirket inceleniyor. Ayrıca sektör raporlarına göre ülke çapında 46.000'in üzerinde yabancı ortaklı şirket nominee yapı şüphesiyle denetim altında. Bazı gayrimenkul bağlantılı şirketler kara para aklama şüphesiyle de yeniden mercek altına alınıyor.
Nominee hissedar olmanın cezası ne?
Nominee (paravan) hissedarlık, Yabancı İşletme Yasası (Foreign Business Act) kapsamında hâlâ bir suç. Ceza, hem yabancı alıcı hem de ön hissedar olarak görünmeyi kabul eden Thai vatandaşı için aynı: 100.000 ile 1 milyon THB arası para cezası ve 3 yıla kadar hapis. Bu yüzden artık paravan hissedar bulmak eskisinden daha maliyetli ve daha riskli hale geldi.
Arazi Kanunu, yasa dışı edinilmiş arazinin belirli bir süre içinde elden çıkarılmasını, aksi halde zorla satışını emretme yetkisi veriyor otoriteye. Ama gerçekçi olalım: piyasada toplu müsadere görülmedi, bundan sonra da beklemiyorum. Turizm gelirinin önemli bir kısmını yabancı alıcıların oluşturduğu bir ülkede bu siyasi olarak çok maliyetli. Daha muhtemel senaryo daha sessiz ve daha can sıkıcı: yüksek riskli bir yapı incelemeden geçerken satış aylarca tıkanıyor, alıcı vazgeçtikçe fiyat indirimi büyüyor.
Şirket mi, kiralama mı: hangisini seçmeli?
Benim görüşüm net: Şu anda Thai şirketi ile 30 yıllık kayıtlı kiralama (leasehold) arasında seçim yapıyorsanız, kiralamayı seçin. Chanote tapu belgesinin arkasına kayıtlı 30 yıllık leasehold, daha zayıf haklar taşır ama denetimde çökmez ve sizi bir ceza davasının öznesi yapmaz.
Bunun bir istisnası var, yazmadan geçmek doğru olmaz: gerçek operasyonu olan, gerçek Thai ortakları bulunan, sermayesi doğru şekilde ödenmiş ve birkaç yıllık temiz beyannamesi olan bir şirket denetimden geçer. Ama böyle bir şirket gerçek para ve gerçek bir iş gerektirir, bir haftada kurulan kağıt üstünde üç Thai hissedarlı 'paket şirket' değil.
Yabancıların Tayland'da elde edebileceği tek tam serbest mülkiyet (freehold) seçeneği hâlâ %49 yabancı kotası içindeki kondominyum birimi. Sıkıcı ama en güvenli seçenek bu.
Kondominyum almak bu genelgelerden etkileniyor mu?
Hayır, ve bu önemli bir istisna. 5-6 milyon THB bütçeli, tamamlanmış bir kondominyum birimi için ne şirket, ne nominee, ne de değerlenen fiyat üzerinden tetiklenen bir para kaynağı eşiği var. Yapılandırılacak hiçbir şey olmadığı için bu segment tamamen dışarıda kalıyor. Sıkı denetim, talebin bir kısmını zaten villa ve arazi yapılarından kondominyum piyasasına doğru itiyor.
Şirket üzerinden villa sahibiyseniz ne yapmalısınız?
İlk adım bir iç denetim: hissedarlar kim, sermaye nasıl ödendi, gerçek bir raporlama ve faaliyet var mı. DBD'den bir şirket özeti (company extract) istemek çok az maliyetli, bir gün içinde çıkıyor ve tapu ofisinin sizin şirketinize dair gördüğü tam veriyi size gösteriyor. Bu adımı satmaya karar vermeden çok önce atmak gerekiyor, çünkü yeniden yapılanma kararı satış anında panikle verilecek bir karar değil.
Bir uyarı daha: Thai eş tarafından yazılan 'bu para kişisel kaynaklıdır' mektubu bir zamanlar dosyayı kalıcı olarak kapatıyormuş gibi düşünülürdü. Gerçekte bu mektup sadece o tek tescil işlemini çözüyor; arazi eşin kişisel adına değil şirket adına kayıtlıysa, altta yatan yapıyı sonraki denetimlerden korumuyor.
Tapuda işlem yaparken pratik ne bekler?
Tapu dairesinde devir işlemi için kişisel olarak hazır bulunmak ya da Tayland hukuk formatında hazırlanmış bir vekaletname gerekiyor; ofisler kişisel katılım konusunda son dönemde daha katı davranıyor. Sıra, değerleme ve banka dekontu için seyahat planınıza iki üç iş günü payı bırakmanız gerekiyor.
Phuket'te yatırım planlayan Türk alıcılar için pratik sonuç şu: 2026 sonrası ortama girecek her yapı, ister yeni ister eski, gerçek para kaynağı ve gerçek iş faaliyeti sorusuyla karşılaşacak. Bu soruyu önceden kendinize sormak, tapu memuru sormadan önce cevabınızı hazırlamak demek. Tayland Evleri olarak sahadaki müşterilerimize önerimiz de bu yönde: yapı seçimini satın alma anından önce netleştirin.
Kaynak: Restate.ru