Phuket'te 1 milyon dolarlık bir villa satın alan bir yatırımcı, tek oturumda üç belge imzaladı: arsa kira sözleşmesi, yapının freehold tapusu ve yönetim şirketiyle yapılan hizmet sözleşmesi. Avukatlar paketin içine gömülmüş bir madde buldu: geciken bir su faturası yüzünden geliştirici, arsa kirası dahil üç sözleşmeyi de tek seferde feshedebiliyordu.
O madde müzakerede silindi. Silinmeseydi, 1 milyon dolarlık bir varlık ödenmemiş bir fatura yüzünden havada kalabilirdi.
Bu tek bir vaka değil. Tayland'da satış sözleşmelerinin noter incelemesinden geçmesi zorunlu değildir ve geliştiricilerin, ev sahiplerinin kullandığı standart formlar kendi avukatları tarafından, kendi çıkarları doğrultusunda hazırlanır. Tayland'da due diligence çoğunlukla chanote (tapu) kontrolü değildir çünkü tapular genellikle temizdir. Asıl para, sözleşme metninde kaybedilir.
Tayland'da Bir Gayrimenkul Sözleşmesinde En Önce Ne Kontrol Edilmeli?
Birden fazla sözleşmeden oluşan villa+arsa paketlerinde en önce çapraz temerrüt (cross-default) maddesine bakılmalıdır: sözleşmelerden birinin ihlali, diğerlerinin de feshine yol açabilir. İkinci sırada arsa kirası yenileme şartları, üçüncü sırada devir (assignment) hakları gelir. Bir chanote'un temiz olması, sözleşmenin tek taraflı olmadığı anlamına gelmez; ikisi de ayrı ayrı incelenmelidir.
Bangkok'taki AVM perakende kiralarında ise farklı bir tuzak var: yıllık %10 endeksleme ile kiracıya sorulmadan 18 ayda bir kira revizyonu hakkı aynı sözleşmede birleştiriliyor. Belgelenmiş bir vakada oranın sabitlenmesi, orta ölçekli bir AVM ünitesi için kiracıya yılda yaklaşık 5.000 dolar tasarruf sağlamış.
Pattaya'daki inşaat sözleşmelerinde de tipik bir asimetri var: alıcının gecikmiş ödemesi neredeyse her zaman cezalandırılırken, geliştiricinin gecikmiş teslimatı çoğu zaman cezasız kalıyor. Bu dengesizlik, sabit teslim tarihleri ve bitiş standartları eklenerek düzeltilebiliyor.
Koh Samui ve Bangkok'taki lisans/franchise sözleşmelerinde ise marka koruması eksik olabiliyor ve royalti oranları tek taraflı değiştirilebiliyor. Samui'deki bir turizm işletmesi vakasında, garanti ve tazminat maddeleri eklenerek yaklaşık 100.000 dolarlık bir risk kapatılmış.
Binanın el değiştirmesi durumunda kira sürekliliği (lease-continuity) maddesi yoksa, yeni sahip kira şartlarınızı yeniden yazabilir. Bunun çözümü bir devir/succession maddesidir.
Son olarak: piyasa tahminlerine göre bir hukuki sözleşme incelemesi, yukarıdaki hataların hiçbirine kıyasla çok ucuzdur ve genellikle birkaç gün ile iki hafta arasında tamamlanır.
Leasehold Arsa + Freehold Villa Yapısında Asıl Risk Nerede?
Phuket'te ve Koh Samui'de çok yaygın olan bu yapı, hukuken tamamen geçerlidir; ama üç veya daha fazla belgeden oluşur ve zayıf nokta hep belgelerin birleştiği yerdedir. Üçüncü bir tarafa satış, miras, yönetim şirketi değişikliği veya komşu mülk sahipleriyle anlaşmazlık durumunda ne olacağını sorun.
Arsa kirası 30 yıl sürüyor ve iki kez yenileme sözü veriliyorsa, o ikinci yenilemeyi güvence altına alan şey aslında nedir? Genellikle hiçbir şey; sadece ev sahibinin iyi niyeti. İşte tam bu noktada, avukatınızın parlak bir satış sunumundan çok daha değerli olan dürüst bir cevabı devreye girer.
Off-Plan (Proje Aşamasında) Konut Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Off-plan konutta gerçek çalışma tapuda değil, ödeme takviminde yapılır. Taksitleri takvim tarihlerine değil, inşaat kilometre taşlarına (milestone) bağlayın. Karşılıklı ceza maddesi talep edin: siz geciken taksit için ceza ödüyorsanız, geliştirici de geciken teslimat için ödemeli. Teslimde neyin "kusur" sayılacağını önceden yazılı olarak netleştirin; aksi halde alçı kalitesi tartışması, bir zevk tartışmasına dönüşür.
Ticari Kira Sözleşmelerinde Hangi Maddeler Kritik?
Bir işletme için ticari kirada konum kadar sözleşme de önemlidir. Sözleşmenin tamamı için sabitlenmiş bir kira oranı, ilk yıl verilen bir indirimden daha değerlidir. Ev sahibinin tek taraflı oran revizyon hakkını, endeksleme formülünü, erken fesihte depozitoya ne olacağını ve bina satılırsa kiranıza ne olacağını kontrol edin.
Lisans ve Franchise Sözleşmelerinde Marka Nasıl Korunur?
Uluslararası markalar Tayland'a giderek daha sık ortaklık sözleşmeleriyle giriyor. Zayıf nokta fikri mülkiyet ve royaltilerdir. Ticari marka Tayland'da tescilli değilse, korunacak bir şey yoktur. Royaltiler bir mektupla değiştirilebiliyorsa, finansal modeliniz ancak ilk mektup gelene kadar geçerlidir.
Tavsiyem şu: geliştiricinin kendi hazırladığı sözleşmeyi, satış temsilcisi "standart ve değiştirilemez" dese de asla o haliyle imzalamayın. O metin sürekli değiştiriliyor zaten. Tek bir istisna var: işlem büyüklüğü kabaca 3 milyon THB'nin altındaysa, kurumsal belge kontrolü ve tapu dairesi ziyareti içeren tam bir inceleme, kârın önemli bir kısmını yiyebilir. Bu durumda dört maddeye odaklanın: fesih, ödemeler, hak devri ve anlaşmazlık çözümü.
Karşılaştırma Tablosu
| İşlem Türü | Tipik Tuzak | Önce Kontrol Edilecek | Hatanın Maliyeti |
|---|---|---|---|
| Villa: arsa leasehold + yapı freehold | Tek ihlalin tüm sözleşmeleri feshetmesi (çapraz temerrüt) | Fesih maddesi, kira yenileme şartları, devir hakları | Değeri 1 milyon dolara kadar çıkan bir varlık üzerinde kontrol kaybı |
| Off-plan konut | Sadece alıcıya ceza, belirsiz kalite standardı | Kilometre taşı bazlı ödeme takvimi, gecikme cezaları, teslim denetimi | Tazminatsız 12-18 ay boş kalan mülk |
| AVM ticari kirası | Yıllık %10 endeksleme + 18 ayda bir oran revizyonu | Endeksleme formülü, sahiplik değişikliği maddesi, depozito şartları | Ünite başına yılda yaklaşık 5.000 dolar |
| Marka lisansı | IP koruması yok, tazminatsız fesih | Tayland'da marka tescili, süre, fesih şartları | Başkasının markasına yapılan tanıtım harcamasında 100.000 dolara kadar kayıp |
| Franchise | Tek taraflı royalti değişikliği, belirsiz pazarlama bedeli | Sabit royalti oranı, pazarlama bütçesi, bölge münhasırlığı | Sözleşme boyunca öngörülemeyen maliyet artışı |
En Sık Yapılan Hatalar Hangileri?
Sadece tapuya bakıp durmak. Temiz bir chanote, tek taraflı bir sözleşmeye karşı sizi korumaz. İkisi de incelenmeli; asıl sorun genelde sözleşmede saklıdır.
Çeviriye güvenmek. Tayland mahkemesinde Tayca versiyon geçerlidir. İngilizce ve diğer çeviriler sadece referans niteliğindedir. Hangi versiyonun bağlayıcı olduğunu belirten bir madde talep edin ve her iki versiyonu bağımsız bir çevirmene çaprazlama kontrol ettirin.
Gecikme cezasını mucize çözüm sanmak. Madde sözleşmeye yazılır, geliştirici projeyi bir yıl geciktirir ve tahsil edilecek hiçbir şey yoktur çünkü proje şirketinin bilançosu boştur. Ceza maddesi ancak kilometre taşı bazlı ödemeler, banka garantisi veya son taksidin tutulmasıyla birlikte işe yarar. Bu, "açık çözüm"ün aslında yarım çözüm olduğu durumdur.
Tatil hızında imza atmak. Depozito bir günde gider; sözleşmenin bir aylık inceleme hakkı vardır. Rezervasyon sözleşmeleri hemen hemen her zaman iade edilmeyen depozito maddesi içerir; para gitmeden önce pazarlık yapın, sonra değil.
Anlaşmazlık çözümü bölümünü göz ardı etmek. Singapur'da tahkim kulağa gösterişli gelir ama on binlerce dolara mal olur; bu da 5 milyon THB'lik bir işlem için mantıksızdır. Perakende ölçekli alımlarda, mülke yakın bir Tayland mahkemesi daha rasyonel bir seçimdir.
Yönetim şirketinin tarafsız olduğunu varsaymak. Hizmet sözleşmesi genellikle geliştiriciyle bağlantılıdır ve hizmet ücretlerinde sınırsız artışa izin verebilir. Bir endeksleme formülü veya sabit bir tavan talep edin.
Sıkça Sorulan Sorular
Tayland'da bir gayrimenkul sözleşmesinin hukuki incelemesi ne kadar sürer ve maliyeti nedir?
Piyasa tahminlerine göre standart bir konut alımı incelemesi birkaç on bin baht seviyesindedir; leasehold ve kurumsal yapılandırma içeren bir villa daha uzun sürer ve daha maliyetlidir. Bunu işlem büyüklüğüyle kıyaslayın: 10 milyon THB üzerindeki bir mülkte incelemeyi atlamak akılcı bir tasarruf yolu değildir.
Geliştiricinin standart sözleşmesi gerçekten değiştirilebilir mi?
Evet, satış ekiplerinin sık sık iddia ettiğinin aksine. Teslim tarihleri, cezalar, bitiş standartları ve devir şartlarındaki revizyonlar özellikle henüz tamamen satılmamış projelerde düzenli olarak yaşanır. Herhangi bir değişikliği kesin bir dille reddetmek, başlı başına bir uyarı işaretidir.
Çapraz temerrüt (cross-default) nedir ve neden bu kadar tehlikeli?
Bir paket içindeki sözleşmelerden birinin ihlalinin, diğerlerinde de fesih hakkı doğurmasına izin veren maddedir. Villa + arsa kirası yapısında, ödenmemiş bir hizmet ücreti teorik olarak arsayı kullanma hakkınızı riske atabilir.
30 yıllık, iki kez yenileme vaadi olan bir arsa kirası ne kadar güvenilir?
30 yıllık kiranın kendisi Arazi Dairesi'nde (Land Department) tescillidir ve hukuken korunur. İki ek 30 yıllık yenileme sözü ise otomatik bir hak değil, ev sahibinin sözleşmesel taahhüdüdür. Ev sahibinin kim olduğunu ve iflas ederse veya arsayı satarsa ne olacağını kontrol edin.
Tapu devir vergisini kim öder?
Varsayılan olarak taraflar arasında serbestçe kararlaştırılır; geliştirici sözleşmeleri en çok devir ücretini eşit paylaştırır veya tamamen alıcıya yükler. Bu müzakereye açık bir konudur ve tam ifadesi ayrıca dikkat gerektirir.
Ticari kiralarda da due diligence gerekli mi?
Kesinlikle. Kirada risk, oran endekslemesinde ve bina el değiştirdiğinde koruma eksikliğinde yoğunlaşır. Bir devir/succession maddesi, bir aylık ücretsiz kiradan daha değerlidir.
Tayland pazarına giren bir marka kendini nasıl korur?
Herhangi bir lisans sözleşmesi imzalamadan önce ticari markayı Tayland'da tescil ettirin. Tescil olmadan lisans sizi değil, yerel ortağınızı korur ve pazarlama yatırımınız tazmin edilmeden feshedilebilir.
Sözleşme hangi dilde imzalanmalı?
İki dilli olmalı, anlaşmazlık halinde hangi versiyonun geçerli olacağını açıkça belirten bir madde içermelidir. Tayca esas alınıyorsa, satıcının çevirmenine değil kendi çevirmeninize ihtiyacınız var.
Depozito göndermeden önce atılacak basit bir adım var: Kivilab Property'nin due diligence kontrol listesinde önerildiği gibi, tapu ve ipotek/rehin durumu, satıcı yetkisi, izinler, yabancı freehold kotası, satış sözleşmesi ve ödeme belgelerini kapsayan altı bölümlük yapılandırılmış bir inceleme yapın. Taslak sözleşmeyi bağımsız bir avukata gönderin ve özellikle fesih, devir ve endeksleme maddelerini işaretlemesini isteyin. Bu birkaç gün sürer ve size hiçbir indirimin sağlayamayacağı bir müzakere gücü verir.
Kaynak: Kivilab Property