Kısa cevap: Kota değişmedi, harç indirimi de sizi kapsamıyor
Tayland'da bir kondominyum projesinde yabancıların sahip olabileceği toplam kullanım alanı hâlâ %49 ile sınırlı ve bu oranı %75'e çıkaracak hiçbir yasa Meclis'e sunulmadı. Üstüne, 1 Temmuz 2026'dan itibaren geçerli olan %0,01'lik düşük tapu harcı sadece Tay vatandaşları için geçerli; yabancı alıcılar hâlâ standart %2 oranını ödüyor. 10 milyon Baht değerindeki bir gayrimenkulde bu fark 199.000 Baht (yaklaşık 5.700 dolar) yapıyor ve bu, kapanış maliyetlerinizde gözden kaçırılmaması gereken gerçek bir kalem.
Phuket'te bir yatırım düşünen Türk alıcılar için bu ayrım özellikle önemli: sosyal medyada ve bazı emlak ilanlarında "herkese %0,01 harç" şeklinde dolaşan bilgi, yasal metinle uyuşmuyor.
%49 kuralı nereden geliyor, neden hâlâ geçerli?
Bu sınır yeni bir düzenleme değil. 1979 tarihli Kondominyum Yasası'nda yer alıyor ve yıllar içinde birkaç değişiklikten geçmiş olsa da temel prensip hiç değişmedi: yabancılar bir kondominyum ünitesine doğrudan tapu (freehold) ile sahip olabilir, ancak bir projedeki toplam yabancı sahipliği, projenin toplam satılabilir kat alanının %49'unu aşamaz.
Bu tavan, gerçek bir kıtlık yaratıyor. Phuket, Pattaya ve Bangkok'taki talep gören projelerde yabancı kotası genellikle bina tamamlanmadan önce dolar. Geç kalan bir alıcı, kendini iki seçenek arasında bulur: kendi hukuki ve uyum riskleri olan bir Tay şirketi yapısı kurmak, ya da 30 yıllık kiralama (leasehold) ile yetinmek. İkisi de doğrudan tapu sahipliğinin verdiği güvenceyi taşımıyor.
%75'lik kota önerisi gerçek mi, ne zaman yürürlüğe girer?
Kotanın %75'e çıkarılması tartışması 2024 yılında, Srettha Thavisin hükûmetinin ekonomiye yabancı sermaye çekmeyi hedefleyen bir paket önerisiyle başladı. Aynı paket içinde yabancılar için 99 yıllık arazi kiralama önerisi de yer alıyordu. Her iki fikir de Tay toplumunun bazı kesimlerinden tepki topladı; eleştirmenler, genişletilmiş yabancı sahipliğinin fiyatları yukarı çekip yerel alıcıları piyasadan dışlayacağı uyarısında bulundu.
2026'nın ortasına gelindiğinde, iki öneriden hiçbiri resmi bir yasa taslağına dönüşmedi. Tayland hükûmeti içindeki kaynaklar her iki öneriyi de "inceleniyor" olarak tanımlıyor; bu ifade pratikte yıllarca sürebilecek bir gecikme, hatta hiçbir değişikliğin olmaması anlamına da gelebilir. Varsayılan bir gelecekteki kota artışına göre satın alma planı yapan alıcılar, aslında kimsenin doğrulayamadığı bir zamanlamaya bahis oynuyor demektir.
2026 tapu harcı indirimi kimi kapsıyor?
1 Temmuz 2026'da yayımlanan Kraliyet Gazetesi kararnamesi, tapu harcını %0,01'e düşürdü ve bazı İngilizce ve bölgesel kaynaklar bunu tüm alıcılar için genel bir indirim olarak duyurdu. Bazı emlak danışmanları bile "herkes için %0,01'e düşürülen tapu harcı" şeklinde reklam yaptı. Bu bilgi basitçe yanlış. Kararnamenin yasal metni, bu avantajı yalnızca uygun şartları taşıyan Tay vatandaşlarıyla sınırlıyor.
Kendi adına Phuket'te bir kondo almak isteyen bir uluslararası yatırımcı için hesap açık: %2 tapu harcı ödenir, istisnası yok. Aynı indirim penceresinde (30 Haziran 2027'ye kadar) bir ipotek tescil harcı da %0,01'e çekildi, ama bu da yine sadece Tay vatandaşları için geçerli.
Buradaki tek dolaylı avantaj şu: Eğer ünitenizi bu indirim penceresi içinde bir Tay alıcıya satarsanız, alıcının elde ettiği tapu harcı tasarrufu, gayrimenkulünüzü ikinci el piyasada daha rekabetçi hâle getirebilir. 5 milyon Baht'lık bir ünitede bu tasarruf yaklaşık 100.000 Baht'a denk geliyor; pazarlıkta gerçek bir koz olabilir.
Phuket'te kota hesaplaması neden dikkatli takip edilmeli?
Phuket'e özgü önemli bir ayrıntı var: yabancı freehold kotası, ünite sayısına göre değil, kat alanına göre hesaplanıyor. Bu da büyük metrekareli birkaç ünitenin, beklenenden çok daha hızlı bir şekilde kotayı tüketebileceği anlamına geliyor. 2026'da Phuket'te satın alma sürecini ele alan sektör kılavuzları da hep bu noktaya dikkat çekiyor: depozito öncesinde geliştiriciden veya yönetim ofisinden (juristic office) yazılı kota teyidi istemek ve bunu Tapu Dairesi (Land Office) üzerinden bağımsız olarak doğrulamak, atlanmaması gereken bir adım.
30 yıllık kiralama yerine 99 yıllık bir yapı mümkün mü?
Hayır. Şu anki yasaya göre maksimum kiralama süresi 30 yıl ile sınırlı. Kâğıt üzerinde 99 yıllık kiralama yapısı önerileri var, ancak hiçbir şekilde yasalaşmadı. Bu konuda bir gelişme bekleyerek satın alma kararını geciktirmek, belirsiz bir zaman çizelgesine güvenmek anlamına geliyor.
Kaynak: ReloSale
Sıkça Sorulan Sorular
Yabancılar 2026'da Tayland'da kondo sahibi olabilir mi?
Evet. Yabancılar, bir projenin toplam satılabilir kat alanının %49'luk kotası dahilinde, kondominyum ünitesine doğrudan tapu (freehold) ile sahip olabilir. Ödemenin yabancı para birimiyle bir Tay bankası üzerinden transfer edilmesi ve bir Döviz Transfer Belgesi (FET) alınması gerekiyor.
Kota gerçekten %75'e mi çıkarıldı?
Hayır. Ağustos 2026 itibarıyla kota hâlâ %49'da sabit. %75'lik bir öneri gündemde dolaşıyor, ama henüz bir yasa taslağına dönüşmedi ve Meclis'e sunulmadı.
Yabancı bir alıcı kondo satın alırken hangi tapu harcını öder?
Standart oran olan gayrimenkulün ekspertiz değerinin %2'sini öder. 1 Temmuz 2026'dan 30 Haziran 2027'ye kadar geçerli olan %0,01'lik indirimli oran sadece Tay vatandaşları için geçerlidir.
Satın almak yerine 99 yıllık kiralama alabilir miyim?
Hayır. Mevcut yasaya göre maksimum kiralama süresi 30 yıl. 99 yıllık bir kiralama yapısı tartışılıyor ama şu ana kadar hiçbir zaman kabul edilmedi.
Bir projenin %49'luk yabancı kotası dolduğunda ne olur?
Bu durumda yabancı alıcılar 30 yıllık kiralama veya Tay şirketi yapısıyla sınırlı kalır. İkisi de doğrudan tapu sahipliğine kıyasla ek yasal sınırlamalar ve riskler taşıyor.
Bir projede yabancı kotasının hâlâ mevcut olup olmadığını nasıl teyit ederim?
Geliştiriciden veya yönetim (juristic) ofisinden güncel yabancı/Tay sahiplik oranına dair yazılı teyit isteyin ve bunu yerel Tapu Dairesi üzerinden doğrulayın; çünkü kota, ünite sayısına göre değil kat alanına göre hesaplanıyor.
%75 kota yasasını bekleyip sonra mı almalıyım?
Belirsiz bir yasa değişikliğine göre satın alma zamanlaması yapmak riskli bir strateji. Tayland'da benzer öneriler yıllarca tartışma aşamasında kalabiliyor. Şu anda geçerli olan kurallara göre karar vermek, Phuket'te bir yatırım planlayan Türk alıcılar için daha güvenli bir yol. Tayland Evleri ekibi olarak, güncel kota ve harç durumunu netleştirip size uygun projeyi bulmanızda yardımcı olabiliriz.