Phuket'te Thalang tapu dairesinde bir villa devri için sırada bekleyen bir yatırımcı hayal edin. Yanında oturan Tayland'lı ortak, pasaportunu ve şirket mührünü masaya koyuyor. Memur artık sadece şirket evraklarını değil, bu ortağın banka dökümünü, çalıştığı işi ve satın alma parasının nereden geldiğini de soruyor. İki yıl önce bu sahne sıra dışı olurdu. Mayıs 2026 itibarıyla bu, standart prosedür.
Bu değişikliğin arkasında Tayland Arazi Dairesi'nin (Department of Lands) tüm il tapu dairelerine gönderdiği üç 'en acil' işaretli genelge var. Bu genelgeler dağınık önceki talimatları birleştirip tek bir ulusal sistem kurdu: arazi sahibi tüzel kişilerin ülke çapında bir veritabanı, aylık veri karşılaştırması ve merkezi otoritelere üç ayda bir raporlama.
2026 genelgeleri Tayland'da şirket üzerinden arsa alımını nasıl değiştirdi?
Türkçe konuşan yatırımcıların Phuket, Koh Samui ve Pattaya'da en çok kullandığı yöntem, azınlık yabancı hisseli, çoğunluğu Tayland vatandaşlarına ait bir şirket kurup arsayı bu şirket üzerinden almaktı. Mayıs 2026'daki üç genelge, bu yapıyı artık bir kağıt üzerinde formaliteden çıkarıp gerçek bir denetim konusu yaptı.
Tapu daireleri artık arazi sahibi tüzel kişilerin ülke çapında bir veritabanını aktif olarak oluşturmak, bunu ayda bir kez gözden geçirmek ve Arazi Dairesi'ne üç ayda bir rapor sunmak zorunda. Bir şirket, Arazi Kanunu'nun 97. ve 98. maddelerine göre yabancı tüzel kişi statüsüne giriyorsa, memurlar bu durumu üç aylık döngüyü beklemeden anında bildirmek zorunda.
Yani 2019'da arsa almış bir şirket de, bu hafta işlem yapan bir alıcı ile aynı veritabanında yer alıyor. Aylık karşılaştırma, hisse değişikliği, evraklardaki bir tutarsızlık veya kayıtlı adresle gerçek adres arasındaki fark, yıllar önce kapanmış bir işlemi yeniden gündeme getirebiliyor.
Hangi işlemler artık daha sıkı para kaynağı sorgusuna tabi?
Arazi Kanunu'nun 74. maddesi, memurlara işleme taraf olan kişilerin ve ortakların gelir kaynağını, mesleğini ve mali durumunu sorgulama yetkisi veriyor. Bu yetki her zaman vardı, fakat şimdi sistematik olarak uygulanıyor.
Gelişmiş para kaynağı kontrolleri şu durumlarda devreye giriyor:
- Nakit işlemlerde tutar 2 milyon baht'ın üzerindeyse
- Tapu dairesinin resmi değerlemesine göre (sözleşme fiyatı değil) mülkün değeri 5 milyon baht'ı aşıyorsa
Bangkok Biznews'un Arazi Dairesi tedbirleri üzerine yaptığı habere göre, bu iki eşik özellikle satın alma parasının kişisel varlık mı yoksa evlilik birliği içindeki ortak mal mı olduğunu doğrulamak için kullanılıyor. Bu, işlem öncesi hazırlanması gereken bir başka belge katmanı anlamına geliyor.
Yüksek riskli görülen vakalarda tapu daireleri şu belgeleri talep edebiliyor, hatta şirketin kayıtlı adresinde fiziksel denetim yapabiliyor:
- Hissedar defteri
- Ticaret Bakanlığı'na (Department of Business Development) sunulan beyanlar
- Mali kayıtlar
Mondaq'ın hukuki analizine göre, il düzeyindeki soruşturma komiteleri artık yerel polis amirleri gibi uzman soruşturmacıları da kapsıyor; bu da yetkililere hissedarlık, vergi ve göçmenlik verilerine daha geniş erişim sağlıyor.
'51/49 Tayland şirketi' yapısı hâlâ işe yarıyor mu?
Kısa cevap: sadece şirket gerçekse. On yıllardır süren yabancıların arazi sahibi olma yasağı yeni değil; 40 milyon baht'lık yatırım rotası veya BOI bağlantılı izinler gibi dar istisnalar zaten mevcuttu. Yeni olan şey uygulama. Devlet, her vakayı kontrol edecek veritabanına ve kaynağa yıllarca sahip olmadığı için, Tayland çoğunluklu bir tüzel kişilik gören memur devri tescil eder ve dosyayı kaldırırdı.
Piyasada en popüler hale gelen yapı, imtiyazlı hisseler ile sınırlı oy hakkı verilen modeldi: Tayland vatandaşları sermayenin %51'ini elinde tutar ama sadece bir oy hakkına sahiptir, yabancı ortağın hisseleri ise on oy değerindedir. Yıllarca bu, zarif bir hukuki çözüm olarak pazarlandı. Bugün bu yapı, denetçilerin ilk aradığı desendir: kontrolden yoksun bırakılmış bir Tayland çoğunluğu, klasik bir nomine düzenlemesinin ders kitabı tanımıdır.
'Tayland'lı avukatımız kurdu, o zaman yasaldır' cümlesi hiçbir koruma sağlamıyor. İşlemin tescil edilmiş olması hiçbir zaman yasallık garantisi değildi, şimdi ise artık son adım da değil.
Hangi hatalı varsayımlar hâlâ yaygın: nomine ortak ve 30+30 kira sözleşmesi
Nomine ortak, şirkette hisse sahibi gibi görünen ama hisseleri için hiçbir zaman ödeme yapmamış, şirket yönetiminde de hiçbir rolü olmayan bir Tayland vatandaşıdır. Tek işlevi, gereken Tayland çoğunluğunu kağıt üzerinde sağlamaktır. Mayıs 2026 genelgeleri altında tapu daireleri bu tip vakaları tespit etmek ve Arazi Kanunu'nun 97. ve 98. maddeleri kapsamında yabancı tüzel kişi göstergesi olarak raportlamakla zorunlu.
Bir diğer yaygın efsane de 30+30 yıllık kiralama formülüdür. Tayland Medeni ve Ticaret Kanunu, gayrimenkul üzerinde en fazla 30 yıllık bir kiralama sözleşmesinin tescil edilmesine izin veriyor. Sözleşmeye yazılan bir yenileme vaadi, mevcut mülk sahibinin kişisel taahhüdüdür; arazi el değiştirdiğinde otomatik olarak yeni sahibe geçen bir hak değildir. Arsa satılırsa ya da borç nedeniyle icraya girerse, o ikinci 30 yılı onurlandıracak kimse kalmayabilir.
10-15 milyon baht altındaki bütçeler için şirket yapısı mantıklı mı?
Benim görüşüm net: özel bir alıcı için, bütçe 10 ila 15 milyon baht'ın altındaysa, şirket yapısı artık ekonomik olarak anlamsız. Yıllık beyannameler, denetimler, saha denetimi riski ve beş yıl içinde baskı altında satışa zorlanma ihtimali, yabancı kotası içindeki bir daireye kıyasla sağladığı fiyat avantajını fazlasıyla yiyor. Yabancı kotası içindeki bir daire alımında tapu (chanote) doğrudan yabancının adına çıkar, proje satılabilir alanının %49'una kadar bu kotadan pay alınabilir.
Eğer gerçek bir iş kuruyorsanız, otel, üretim tesisi, tarım projesi ve gerçek para koyan, ciro beyannamelerde görünen bir Tayland ortağınız varsa, bu genelgeler sizi neredeyse hiç etkilemiyor. Denetim mekanizması boş kabukları ayıklamak için tasarlandı, gerçek faaliyet yürüten şirketleri değil.
Dürüst bir uyarı: uygulama şiddeti bölgeden bölgeye değişecek. Phuket, Koh Samui, Pattaya ve Chiang Mai açık nedenlerle yüksek dikkat bölgeleri, kırsal Isan bölgesindeki bir tapu dairesinin ilk çeyrekte saha denetimi başlatması pek olası değil. Hız farklı olabilir ama kuralların özü değişmiyor, sadece belirli bir mülke ne zaman ulaşacağını etkiliyor.
İşlem sürecindeyseniz pratik bir not: tapu dairesinde imza ve tescil işlemleri artık tüm tarafların bizzat hazır bulunmasını gerektiriyor, çünkü memurlar artık vekaletnameleri değil, insanları sorguluyor.
Şu anda bir şirket üzerinden mülk sahibiyseniz ne kontrol etmeli?
Mülkünüz şu anda bir Tayland şirketi üzerinden tutuluyorsa, çeyrek sonundan önce evrakları çıkarıp üç noktayı kontrol edin: Tayland ortaklar hisseleri için gerçekten ödeme yaptı mı, şirketin kayıtlı adresi gerçek faaliyet yeriyle eşleşiyor mu, ve şirketin faaliyette olduğu her yıl için beyanname verildi mi. Tapu dairelerinin ilk baktığı bu üç nokta, bir soru işareti ortaya çıkmadan önce düzeltilirse çok daha az maliyetli.
Kaynak: Mondaq