Phuket'te villa sahibi Türk yatırımcılar için alarm zilleri
Mayıs 2026'da Tayland Arazi Dairesi (Department of Lands), ülkedeki tüm il arazi ofislerine 'acil' ibareli üç genelge gönderdi. Özet mesaj net: yabancıların Thai şirketleri aracılığıyla arsa kontrol etmesine imkan tanıyan nominee (vekil hissedar) yapıları, artık tek bir ulusal veritabanı üzerinden sistematik biçimde işaretlenecek.
Burada yeni bir kanundan değil, eski bir kanunun çok daha sıkı uygulanmasından söz ediyoruz. Ama fark köklü: eskiden denetim, o ildeki memurun inisiyatifine bağlıydı. Şimdi tüm iller aynı standarda, aynı kontrol listelerine ve arsa sahibi tüzel kişileri kapsayan ülke çapında dijital bir sicile tabi.
Türkiye'den, Rusya'dan, Avrupa'dan ve dünyanın dört bir yanından yıllardır Thai şirket yapıları üzerinden villa ve arsa satın alan binlerce yabancı yatırımcı için bu gelişme, artık ertelenemeyecek bir hesaplaşma anı anlamına geliyor.
Nominee yapı nedir, neden bu kadar yaygınlaştı?
Tayland'da yabancıların doğrudan arsa sahibi olması hiçbir zaman mümkün olmadı. Bu kural 1954 tarihli Arazi Kanunu'na (Land Code) dayanıyor. Bir yabancı, bir binadaki yüzde 49'luk yabancı kotası dahilinde daire (kondominyum) sahibi olabilir, ama villa ya da arsa sahibi olamaz. Kanunun lafzı bu kadar açık.
Ancak son yirmi yılda bu kuralı dolanmak için adeta bir sektör oluştu. Formül basitti: yabancı yatırımcının yüzde 49 hisseye sahip olduğu, geri kalan yüzde 51'in ise Thai vatandaşı 'nominee' (vekil) hissedarlarda durduğu bir Thai Limited şirket kuruluyor. Arsayı şirket satın alıyor, üzerinde yaşayan ise yabancı oluyor. Hukuk büroları, emlak danışmanları, hatta bazı geliştiriciler bu yapıyı yıllarca sıradan, rutin bir çözüm gibi pazarladı.
Yetkililer bu pratiğin varlığından her zaman haberdardı. Arazi Kanunu'nun 96. maddesi, bir yabancının sahiplik yasağını aşmasına yardım etmek için 2 yıla kadar hapis ve 20.000 THB'ye kadar para cezası öngörüyor. Ama uygulama nadir ve tutarsızdı. Bir arazi ofisi işlemi soru sormadan tescil ederken, komşu ildeki başka bir ofis aynı işlemi doğrudan reddedebiliyordu. Her şey ile, memurun o günkü keyfine ve evrakların ne kadar özenle hazırlandığına bağlıydı.
2026'da tam olarak ne değişti?
Mayıs 2026 genelgeleri, tam olarak bu tutarsızlığı hedef alıyor. İlk kez sistemik bir yaklaşım devreye giriyor: tek veritabanı, tek kriter seti, tek kontrol listesi. Yeni direktifleri ilk detaylı analiz eden hukuk bürosu Silk Legal'e göre, bu bir kanun değişikliği değil, uygulamanın merkezileştirilmesi.
Peki bu pratikte ne anlama geliyor? İki Thai hissedarı ve yüzde 49 hisseye sahip bir yabancı ortağı olan, Phuket'te 15 milyon THB değerinde bir villa satın almış bir Thai şirketi düşünün. Eskiden arazi ofisi işlemi sorgusuz tescil ederdi. Şimdi sistem bu şirketi otomatik olarak 'yüksek riskli' diye işaretliyor. Yetkililer hissedar sicilini çekiyor: Thai ortaklar kim? Meslekleri ne? Paraları nereden geliyor? Şirket gerçek bir ticari faaliyet mi yürütüyor, yoksa sadece tek bir mülkü elinde tutmak için mi var? Bir müfettiş, mülkte gerçekte kimin yaşadığını görmek için sahaya bile gidebiliyor.
Hangi işlem tutarları otomatik incelemeyi tetikliyor?
2 milyon THB'den (yaklaşık 57.000 dolar) başlayan nakit işlemler ve 5 milyon THB'yi (yaklaşık 143.000 dolar) aşan varlıklar, artık Arazi Kanunu'nun 74. maddesi kapsamında otomatik olarak fon kaynağı ve mali durum incelemesine tabi tutuluyor. Bu eşiğin altında kalan işlemler için otomatik tetikleme söz konusu değil, ama yasal miras yoluyla intikal, otomatik taramadan muaf tutulan tek istisna.
2 milyon THB'lik nakit eşiği özellikle dikkat çekici. Tayland'da, özellikle turistik bölgelerde ve ikinci el piyasada nakit ödeme hiç de alışılmadık bir şey değil. Artık her böyle işlem, kara para aklamayla mücadele mevzuatıyla (AMLA) da örtüşen bir fon kaynağı taramasını otomatik olarak devreye sokuyor ve şeffaf olmayan işlemler için ek bir engel yaratıyor.
Veritabanı ve risk kriterleri nasıl işliyor?
Arsa sahibi olan her tüzel kişiyi kapsayan birleşik bir veritabanı inşa ediliyor: tescil tarihi, edinim tarihi, tespit edilen değer ve beyan edilen iş amacı. Belirli eşiklerin üzerinde yabancı hisseye sahip şirketler yüksek risk kategorisine giriyor ve daha derin incelemeye tabi tutuluyor.
Genişletilmiş kontroller şunları kapsıyor:
- Hissedar sicili analizi
- Ticaret Bakanlığı'na bağlı Ticari Kalkınma Dairesi (DBD) kayıtlarıyla çapraz kontrol
- Mali tabloların ve sözleşmelerin incelenmesi
- Mülkte yerinde denetim
Bölgesel emlak haberlerine göre, başta Phuket, Koh Samui, Koh Phangan ve Krabi gibi turistik bölgelerde olmak üzere 11.000'den fazla şirket şu anda inceleme altında.
Bölgesel tabloda Tayland nerede duruyor?
Yabancı mülk sahipliğini sıkılaştıran tek Güneydoğu Asya ülkesi Tayland değil. Vietnam, 2024'te yabancı alıcılara yeni kısıtlamalar getiren konut kanununu güncelledi. Endonezya da Bali'deki yabancı alıcılar için kuralları periyodik olarak revize ediyor. Ama Tayland'ın yaklaşımı farklı: kurallar değişmiyor, nihayet uygulanmaya başlıyor.
Zaten nominee yapıyla arsa sahibi olanlar ne yapmalı?
Mevcut nominee yapılar üzerinden arsa sahibi olanlar için durum belirsizliğini koruyor. Genelgeler öncelikli olarak yeni işlemleri ve mevcut şirket tabanının taranmasını hedefliyor, ancak inşa edilen veritabanı, uzun süredir kayıtlı olanlar dahil arsa sahibi tüm tüzel kişileri kapsıyor. Bu da on yıl önce tek bir villayı elinde tutmak için kurulmuş bir şirketin bile yeniden incelemeye alınabileceği anlamına geliyor.
Yatırımcılara önerilen adımlar şunlar:
- Mevcut şirket yapınızı yetkin bir Thai avukatla denetletin.
- Alternatif yapıları değerlendirin: 30 yıllık ve yenileme opsiyonlu uzun vadeli kiralama (leasehold), yabancı kotası dahilinde kondominyum sahipliği veya belirli durumlarda yabancıların doğrudan arsa sahibi olmasına izin veren Tayland Yatırım Kurulu (BOI) üzerinden yatırım.
Arazi Dairesi'nin yeni direktifleri net bir sinyal veriyor: dağınık, tutarsız uygulama dönemi kapanıyor. Tayland'da mülkü olan herkesin, kapıda bir müfettişi beklemek yerine mülkiyet yapısını şimdiden gözden geçirmesi öneriliyor. Tayland Evleri olarak, mevcut ya da planlanan yatırımınızın hukuki zeminini netleştirmek isteyen okuyucularımıza güvenilir yerel hukuk danışmanlarıyla bağlantı kurmakta destek oluyoruz.
Sık Sorulan Sorular
Tayland 2026'da yabancılara mülk satışını yasakladı mı?
Hayır. Yeni genelgeler kanunu değiştirmiyor. Yabancılar, yüzde 49'luk yabancı kotası dahilinde kondominyum satın almaya devam edebiliyor. Doğrudan arsa sahipliği yasağı zaten onlarca yıldır yürürlükte; yeni olan, uygulamanın artık sistematik hale gelmesi.
Nominee yapı tam olarak nedir ve neden bu kadar mercek altında?
Hisselerinin yüzde 51'i vekil hissedar olarak hareket eden Thai vatandaşlarına, yüzde 49'u ise gerçek yararlanıcı olan yabancıya ait bir Thai şirketi. Bu tür düzenlemeler her zaman gri bir alanda durdu. Şimdi ise birleşik bir veritabanı ve standart kontrollerle tek tek tespit ediliyorlar.
Hangi işlem tutarları otomatik incelemeyi tetikliyor?
2 milyon THB'den başlayan nakit işlemler ve 5 milyon THB'yi aşan varlıklar (yasal miras hariç), Arazi Kanunu'nun 74. maddesi kapsamında artık otomatik olarak fon kaynağı taramasından geçiyor.
Bu durum daha önce satın alınmış mülkleri de etkiliyor mu?
Potansiyel olarak evet. Daha önce tescil edilmiş şirketler dahil, arsa sahibi tüm tüzel kişileri kapsayan bir veritabanı oluşturuluyor. Eski edinimler de yeniden incelemeye tabi tutulabilir.
Nominee sahiplikten dolayı hapis cezası mümkün mü?
Arazi Kanunu'nun 96. maddesi, bir yabancının yasa dışı arsa edinimine yardım etmek için 2 yıla kadar hapis ve 20.000 THB'ye kadar para cezası öngörüyor. Cezai kovuşturma tarihsel olarak nadir olsa da, yeni denetim seviyesi riski ciddi biçimde artırıyor.
Nominee sahipliğe alternatif olarak ne var?
30 yıllık uzun vadeli kiralama (leasehold), yabancı kotası dahilinde kondominyum satın alımı ve belirli durumlarda arsa sahipliği hakkı tanıyan BOI bağlantılı yatırım. Her seçeneğin kendine has kısıtlamaları var ve doğru hukuki danışmanlık gerektiriyor.
Bu kurallar Tayland'ın tüm illerinde mi geçerli?
Evet. Genelgeler tüm il arazi ofislerine gönderildi. İlk kez, ülke genelinde tek bir ulusal inceleme standardı uygulanıyor.
Şu anda Tayland'a gidip mülk incelemek mantıklı mı?
Satın alma düşünüyorsanız, bizzat gidip bir avukatla birlikte sahadaki durumu değerlendirmek akıllıca olur. Görüşmeleri ve hukuki danışmanlık randevularını önceden planlamakta fayda var.
Şirketimin inceleme kapsamına girip girmeyeceğini nasıl anlarım?
Bir şirket arsa sahibiyse, yabancı hissedarları varsa ve aktif bir ticari faaliyet göstermiyorsa, bunlar klasik yüksek risk göstergeleridir. Böyle bir durumda hemen bir yapısal denetim yaptırılması öneriliyor.
Kaynak: The CITY Asia