Phuket'te bir daire almayı planlayan Türk yatırımcılar için son dönemde en çok sorulan sorulardan biri şu: 'Tapu masrafları gerçekten bu kadar düştü mü?' Cevap net: Evet, düştü ve bu kez indirim geçici bir kampanya değil, uzun soluklu bir fırsat.
Tayland hükümeti, gayrimenkul alım sürecindeki en büyük iki maliyet kalemini büyük ölçüde eritti. Tapu devir harcı %2'den %0,01'e, ipotek tescil harcı ise %1'den %0,01'e geriledi. Örneğin 10 milyon baht değerindeki bir konutta, sadece bu iki kalemden yaklaşık 300.000 baht tasarruf ediliyor. Türk lirasına ya da dolara çevirdiğinizde bu, bir yıllık kira gelirine yakın bir rakam demek.
Bu uygulama Tayland için yeni bir icat değil. Bangkok yönetimi 2019'dan bu yana benzer indirimleri zaman zaman devreye almış, her seferinde belirli bir son tarih ve fiyat tavanı koymuştu. 2026 versiyonunu farklı kılan şey kapsamı: Tayland Bakanlar Kurulu, %0,01'lik harç yapısını 30 Haziran 2027'ye kadar uzattı. Yani alıcılara birkaç aylık telaşlı bir pencere değil, gerçek anlamda plan yapabilecekleri uzun bir süre tanınıyor. Yabancı yatırımcılar da freehold (mülkiyet hakkı) kotası kapsamında daire satın aldıklarında, Tay vatandaşlarıyla aynı indirimli oranlardan yararlanıyor.
Peki tam olarak ne değişti, kimler en çok kazançlı çıkıyor ve nerelerde dikkat edilmesi gereken noktalar var? Detaylara bakalım.
Kısa Cevap: Yeni Oranlar Nedir?
- Tapu devir harcı, gayrimenkulün resmi değerleme bedeli üzerinden %2'den %0,01'e indirildi
- İpotek tescil harcı %1'den %0,01'e düştü
- İndirimli oranlar, satış fiyatı ve değerleme bedeli 7 milyon baht'ı geçmeyen konut tipi gayrimenkuller için geçerli; ipotekler için de sözleşme başına üst sınır 7 milyon baht
- 5 milyon baht değerindeki bir daire için toplam tasarruf yaklaşık 149.500 baht (yaklaşık 4.200 ABD doları) seviyesinde
- Uygulama artık 30 Haziran 2027'ye kadar geçerli; bu, önceki kısa vadeli versiyonlara göre çok daha fazla öngörülebilirlik sağlıyor
- Kapsama giren gayrimenkul tipleri: müstakil evler, sıra evler (townhouse), daireler ve üzerinde yapı bulunan arsalar; kısmi hisse satışları bu indirimin dışında tutuluyor
Normalde Tayland'da Hangi Masraflar Ödenir?
Tayland'da bir gayrimenkul alım satımında standart maliyet kalemleri şunlardır: tapu devir harcı (%2), damga vergisi (%0,5), özel iş vergisi (%3,3, mülkiyetin ilk 5 yılı içinde yeniden satışta uygulanır) ve kademeli olarak hesaplanan stopaj vergisi. Şu anki indirim yalnızca devir harcı ve ipotek tescil harcı kalemlerine dokunuyor; diğer kalemler aynen yürürlükte.
Tapu işlemlerini Tayland'da yalnızca Arazi Dairesi (Department of Lands) yürütüyor ve harçlar, gerçek satış fiyatı değil devletin belirlediği değerleme bedeli üzerinden hesaplanıyor. Bu iki rakam bazen birbirinden farklı olabiliyor, dolayısıyla nihai tasarruf tutarınız değerleme bedeline göre değişebilir.
Bu Kararın Arkasındaki Ekonomik Mantık
Tayland Maliye Bakanlığı'nın tahminlerine göre, uzatılan bu program yıllık yaklaşık 540 milyar baht tutarında gayrimenkul işlem hacmini destekleyecek ve sektöre ek olarak yaklaşık 305 milyar baht yatırım çekecek. Bu rakamlar, hükümetin harç kaybını neden göze aldığını açıklıyor: daha fazla işlem hacmi, uzun vadede daha fazla vergi geliri anlamına geliyor.
Yabancı alıcılar, Tayland'ın kondominyum pazarında hâlâ önemli bir güç. Sektör verilerine göre 2024-2025 döneminde yıllık yabancı daire alımları yaklaşık 14.500 adet seviyesinde sabit kaldı; sadece 2025'in ilk çeyreğinde bu rakama yaklaşık 3.919 birim eklendi. Bangkok, Chonburi ve Phuket bu talebin yoğunlaştığı başlıca bölgeler olmaya devam ediyor.
Phuket Alıcıları İçin Neden Özellikle Önemli?
Phuket, Pattaya ve Samui, yabancı alıcıların daire satın alımlarında en büyük payı aldığı üç bölge. Bu da harç indiriminin yatırım talebi üzerindeki pratik etkisinin en güçlü şekilde bu üç lokasyonda hissedileceği anlamına geliyor. Tayland Evleri olarak Phuket'te gördüğümüz talep de bu tabloyla örtüşüyor: bölgede fiyat aralığı 7 milyon baht sınırının altında kalan pek çok proje, bu indirimden doğrudan faydalanıyor.
Burada önemli bir hatırlatma yapmakta fayda var: Tayland'da arsa veya müstakil ev üzerinde doğrudan yabancı mülkiyeti hâlâ büyük ölçüde kısıtlı. Freehold (tam mülkiyet) hakkı, her projede %49 yabancı kotası dahilindeki daire birimleriyle sınırlı; arsa bağlantılı mülklerde ise genellikle kiralama (leasehold) veya şirket yapıları kullanılıyor.
Önemli bir uyarı: Bu indirim, özel iş vergisini (%3,3) kapsamıyor. Mülkiyetin ilk beş yılı içinde yeniden satılan gayrimenkullerde bu vergi hâlâ uygulanmaya devam ediyor.
Sık Sorulan Sorular
İndirimli harçlardan kimler yararlanabilir?
Uygun konut tipi bir gayrimenkul satın alan herkes, ister Tay vatandaşı ister yabancı olsun, bu indirimden yararlanabilir. Yabancı alıcılar için bu, yasal yabancı mülkiyet kotası dahilindeki freehold daire alımlarında geçerli.
Hangi gayrimenkuller kapsam dahilinde?
Program; müstakil evleri, sıra evleri, daireleri ve üzerinde yapı bulunan arsaları kapsıyor, tabii ki hem satış fiyatının hem de değerleme bedelinin 7 milyon baht'ı aşmaması şartıyla. Kısmi mülkiyet hisselerinin satışı bu indirimden hariç tutuluyor.
Gerçekte ne kadar tasarruf ediyorum?
5 milyon baht değerindeki bir daire üzerinden hesaplayalım: tapu devir harcında tasarruf yaklaşık 99.500 baht (%2 ile %0,01 arasındaki fark), ipotek harcında tasarruf ise yaklaşık 49.950 baht (%1 ile %0,01 arasındaki fark). Toplamda yaklaşık 149.500 baht tasarruf ediyorsunuz.
Bu indirim ikinci el gayrimenkuller için de geçerli mi?
Evet, uygun şartları taşıyan ikinci el işlemlerde de indirimli oranlar geçerli. Ancak satıcı, mülkiyet süresine bağlı olarak yine de özel iş vergisi veya damga vergisi ödeme yükümlülüğü altında olabilir.
Bu indirim ne zamana kadar sürecek?
Mevcut uzatma 30 Haziran 2027'ye kadar geçerli. Bu süre, bu tür indirimlerin genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sürdüğü önceki uygulamalara kıyasla oldukça uzun.
Bu indirimi bir inşaat firmasının taksit planıyla birlikte kullanabilir miyim?
Evet. Geliştiricinin sunduğu ödeme planı ile devletin harç indirimi birbirinden bağımsız mekanizmalar. Harç, mülkiyet devrinin tapuda tescil edildiği anda ödeniyor; bu genellikle son taksit ödemesiyle aynı zamana denk geliyor.
Hangi masraflar değişmeden kalıyor?
Özel iş vergisi (mülkiyetin ilk beş yılı içinde yeniden satışta %3,3), kademeli stopaj vergisi ile hukuki danışmanlık ve durum tespiti (due diligence) ücretleri bu programdan etkilenmiyor, aynen devam ediyor.
Satın alma anında indirimin hâlâ geçerli olup olmadığını nasıl teyit ederim?
Güncel durum Tayland Arazi Dairesi tarafından yayınlanıyor; ayrıca tescil işleminin yapılacağı yerel Land Office'ten de doğrudan teyit alabilirsiniz.
Sonuç: Şimdi Harekete Geçmek Mantıklı mı?
Sabit ama uzak bir son tarihe sahip, çok yıllı bir harç indirimi, yatırımcılara aceleyle karar vermek yerine satın alımı düzgün planlama fırsatı veriyor. Zaten bir gayrimenkul belirlemiş ve gerekli incelemeleri tamamlamış olanlar için, 2027 ortasına kadar süren bu pencere, ilerlemek için elverişli bir zaman dilimi. 150.000 ila 300.000 baht arasındaki bir tasarruf, hükümetin alıcılara fiilen hediye ettiği ekstra bir getiri puanı gibi işliyor. Yine de bu programın bir politika kararı olduğunu ve gelecekte değiştirilebileceğini unutmamak gerekir; bu yüzden koşulları erken kilitlemek, geç kalmaktan her zaman daha güvenli bir strateji olur.
Kaynak: The Nation Thailand
Tayland'da yatırım yapmaya hazır mısınız? Uzmanlarımız size en uygun gayrimenkulü bulmanızda yardımcı olabilir.