Kısa Yanıt: Tayland'da Yabancı Olarak Ne Satın Alabilirsiniz?
Yabancı uyruklu kişiler Tayland'da arazi satın alamaz; bu kural istisnasız geçerlidir. Ancak apartman daireleri (kondominyum), binanın toplam satılabilir alanının %49'unu geçmemek kaydıyla yabancılar adına tam mülkiyet tapusuyla edinilebilir. Villa veya müstakil ev almak isteyenler ise yalnızca 30 yıllık kira sözleşmesi yoluyla ilerleyebilir; bu sözleşmenin yenilenmesi hukuken güvence altında değildir.
Türk Yatırımcılar Neden Tayland'a Bakıyor?
İstanbul'dan Phuket'e direkt uçuşların artması, Türk lirası üzerindeki baskı ve Türklerin yurt dışı gayrimenkul ilgisinin güçlenmesiyle birlikte Tayland, ciddi bir alternatif olarak gündemde yerini aldı. Ülke, Güneydoğu Asya'da doğrudan yabancı yatırım sıralamasında 4. konumda yer alıyor; 2025 yılında Tayland Merkez Bankası verilerine göre yabancı doğrudan yatırım 15 milyar doları aştı. Elektronik, otomotiv ve dijital ekonomi bu yatırımın başlıca motorları.
Ne var ki yatırım dostu bu görünümün ardında bir çelişki yatıyor: Bir yabancı Tayland'da fabrika kurabilir, teknoloji şirketi işletebilir; ama yanı başındaki evi satın alamaz. Bu çelişkiyi anlamadan atılacak her adım mali risk taşır.
Tayland Mülk Hukukunun Temel Çerçevesi
Arazi Mülkiyeti Neden Yabancılara Kapalı?
Tayland'ın 1954 tarihli Arazi Kanunu (Land Code Act B.E. 2497), yabancı uyrukluların arazi edinmesini açıkça yasaklar. Bu yasak villalar, müstakil evler ve arsa alımlarını kapsıyor; herhangi bir muafiyet öngörülmüyor. Yasa onlarca yıldır çeşitli hükümetler tarafından değiştirilmeye çalışıldı; ancak milliyetçi grupların ve parlamento komisyonlarının baskısıyla her seferinde rafa kaldırıldı. 2024'te gündeme gelen 99 yıllık kira hakkı teklifi de komisyon aşamasında durduruldu.
Kondominyum: Yabancının Tam Mülkiyet Edinebileceği Tek Seçenek
1979 tarihli Kondominyum Kanunu (B.E. 2522), yabancılara bireysel daire üzerinde tam tapu hakkı tanır. Ancak kritik bir sınır vardır: Bir binadaki toplam kayıtlı kullanım alanının en fazla %49'u yabancı adına tescil edilebilir. Bu kota dolduğunda, ek yabancı alıcılar yalnızca 30 yıllık kiralama yoluyla daire edinebilir.
Phuket ve Pattaya, yabancı katılımlı kondominyum işlemlerinin %60'ından fazlasını oluşturuyor. Talep yoğun projelerde yabancı kotası çoğunlukla çoktan dolmuş durumda olduğundan, sözleşme imzalamadan önce bu bilginin yazılı olarak teyit edilmesi şart.
30 Yıllık Kiralama: Güvenli mi?
Tapu Müdürlüğü'ne tescil edilen bir kira sözleşmesi, belirtilen süre boyunca yasal güvence altındadır. Sorun, 30 yılın sonunda ne olacağında düğümleniyor. Sözleşmelere eklenen '30+30' veya '30+30+30' yenileme maddeleri, taraflar arasında bir yükümlülük yaratır; ancak bu maddeler Tayland hukukunda gerçek bir mülkiyet hakkı doğurmaz. Arazi el değiştirirse yeni malik, yenileme şartlarını tanımak zorunda değildir. Bu risk, villa alıcıları için göz ardı edilemeyecek kadar büyük.
Yasal Yapılar ve Riskler: Karşılaştırmalı Tablo
| Yapı | Mülkiyet Hakkı | Yenileme Güvencesi | Risk Düzeyi |
|---|---|---|---|
| Kondominyum (freehold) | Tam tapu, süresiz | Geçerli değil | Düşük |
| 30 yıllık kiralama (arazi) | Kullanım hakkı, süreli | Hukuken garantili degil | Orta |
| Tayland şirketi üzerinden alım | Yok (nomini riski) | Yok | Çok yüksek |
| BOI yatırım teşviki | Ticari - konut için gecerli degil | - | - |
Nomini Şirket Tuzağı: Binlerce Yatırımcının Hatası
Bazı yabancı alıcılar, arazi satın almak amacıyla Tayland ortaklı şirket kuruyor; Tayland vatandaşlarını çoğunluk hissedar olarak gösterip gerçekte kontrolü elinde tutmayı planlıyor. Bu yapı 'nomini düzenlemesi' olarak biliniyor ve Tayland hukukunda ağır yaptırımlar öngörüyor.
Tapu Müdürlüğü, 2023'ten itibaren arazi tutan şirketlerin hissedar yapılarını yoğun biçimde denetliyor. Güney Çin Sabah Postası'nın aktardığına göre Tayland yetkilileri, yasadışı nomini yapılarıyla bağlantılı 850'den fazla şirketi kovuşturdu; söz konusu işlemlerdeki kayıpların 15 milyar bahtı aştığı ileri sürülüyor. Yabancı İşletmeler Kanunu kapsamında para cezaları 1 milyon bahte (yaklaşık 28.000 dolar) ulaşabiliyor; üstelik hapis cezası da mümkün.
Vergi ve Masraflar: Net Rakamlar
Mülk devrinde ödenen tapu harcı %2 (değerlendirilen değer üzerinden), damga vergisi %0,5'tir. Bir mülk satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde yeniden satılırsa %3,3 oranında özel işletme vergisi uygulanır. Bu maliyetler bütçeye baştan dahil edilmeli.
Para Transferi ve Finansman
Yabancı bir alıcının Tayland'da kondominyum tapusu alabilmesi için satın alma bedelini yurt dışından Tayland'a döviz olarak transfer etmesi ve bu tutarı Türk lirası yerine Tayland bahtına çevirmesi gerekiyor. Tayland bankası bu işlem için Döviz İşlem Formu (FETF) düzenler; bu belge tapu tescilinde zorunludur.
Tayland ticari bankalarından yabancı uyrukluların kredi alması teorik olarak mümkün, ancak pratikte son derece nadir. Bazı bankalar Singapur veya Hong Kong iştirakleri aracılığıyla finansman sağlıyor. Yabancılara uygulanan faiz oranları genellikle yıllık %6-8 arasında seyrediyor; Tayland vatandaşları için bu oran %4-5 düzeyinde.
Bölgesel Karşılaştırma: Tayland Ne Kadar Kısıtlayıcı?
Vietnam, 2015'te yabancılara kondominyum alımında tam mülkiyet hakkı tanıdı (bina başına en fazla %30 kota) ve evler için 50 yıllık kiralama imkani sundu. Malezya'nın MM2H programı kapsamında yabancılar 1 milyon Malezya ringiti (yaklaşık 220.000 dolar) üzerindeki mülkleri satın alabiliyor. Tayland, her iki komşusuna kıyasla belirgin biçimde daha kısıtlı bir piyasa olmayı sürdürüyor.
2026 Sonrası İçin Beklentiler
Paetongtarn Shinawatra hükümeti, özel ekonomik bölgelerde yabancı kondominyum kotasını %49'dan %75'e çıkarmayı tartışıyor. Ancak 2026 ortası itibarıyla bu konuda resmi bir yasa tasarısı henüz meclise sunulmadı. Reform tartışmalarının nasıl sonuçlanacağı belirsizliğini koruyor.
En Güvenli Strateji Nedir?
Tayland'a yatırım yapmayı düşünen Türk alıcılar için 2026'da en az riskli yol, yabancı kotasının dolmadığı bir projede freehold kondominyum satın almaktır. Kotanın müsait olduğu yazılı olarak teyit edilmeli, geliştirici firmanın önerdiği avukat yerine bağımsız bir hukukçudan danışmanlık alınmalıdır. Tayland Evleri bünyesindeki danışmanlarımız, bu süreci doğru projeyle eşleştirmenize yardımcı olabilir.
Kira sözleşmesiyle villa edinmek de bir seçenek olmaya devam ediyor; ancak sözleşmenin dikkatli biçimde hazırlanması ve yenileme riskinin tam olarak anlaşılması şart.
Kaynak: Bangkok Post