Banglamung tapu dairesine 4 milyon baht'lık banka çeki ve bir şirketin hissedar listesiyle giren bir alıcıyı düşünün. Bir yıl önce bu işlem doksan dakika içinde damgalanıp kapanırdı. Mayıs 2026'dan sonra memurun ilk sorduğu şeyler değişti: Bu para nereden geldi? Mesleğiniz ne? Şirketteki hisselerin %51'ini elinde tutan Thai ortaklar neden bugüne kadar hiç kâr payı almadı?
Türk yatırımcılar için asıl mesele şu: Phuket'te villa sahibi olmak isteyen çoğu kişiye yıllarca 'Thai limited company' modeli önerildi ve bu model artık eski güvenilirliğini taşımıyor.
2 milyon baht eşiği tam olarak ne anlama geliyor?
Mayıs 2026'da Thailand Arazi Dairesi (Department of Lands), ülkedeki 76 ilin tüm tapu dairelerine 'en acil' işaretli üç genelge gönderdi. Bu yeni bir kanun değil; Arazi Kanunu'nda yirmi yıldır var olan ama il il tutarsız uygulanan hükümlerin, artık merkezi ve sürekli bir denetim mekanizmasına bağlanması.
İşin özeti şu: 2.000.000 baht üzerindeki nakit ödemeler artık otomatik olarak alıcının gelir kaynağını, mesleğini ve mali durumunu sorgulayan bir incelemeyi tetikliyor. Ödeme şekli ne olursa olsun, gayrimenkulün resmi (appraised) değeri 5.000.000 baht'ı geçtiğinde de aynı gelişmiş inceleme devreye giriyor. Bu rakam rastgele seçilmiş değil: neredeyse her villa ve arsalı mülk bu sınırın üzerinde kalırken, taşra bölgelerindeki sıradan Thai-Thai işlemlerinin büyük kısmı bu filtrenin dışında kalıyor. Yani sistem, doğrudan yabancıların yoğunlaştığı segmenti hedefliyor.
Thai şirket yapısı (49/51) neden artık bu kadar riskli?
Phuket'teki villaların çoğunun altında yatan yapı, üzerine inşa edildikleri binalardan bile daha eski: %49 yabancı, %51 Thai hissedar. Ama bu Thai hissedarlar pratikte hiç sermaye koymadı, yönetime katılmadı, çoğu zaman 25 milyon baht değerindeki bir villanın teknik olarak sahibi olduklarını bile bilmiyordu. Avukatlar bu düzeneği yıllarca 'işleyen bir çözüm' diye sattı. Oysa hiçbir zaman resmi olarak öyle değildi. Arazi Kanunu'nun 113. maddesi, bir Thai vatandaşının bir yabancı adına arazi tutmasını açıkça yasaklıyor.
Değişen şey kanunun metni değil, devletin bütün resmi aynı anda görebilme kapasitesi. 2026'dan önce her tapu dairesi kendi bilgi silosunda çalışıyordu. Bangkok'ta kurulan bir şirket Surat Thani'de arazi alabiliyordu ve kimse bu şirketin DBD (Ticaret Bakanlığı) kayıtlarını tapu sicili ile karşılaştırmıyordu. Şimdi ülke çapında, sürekli güncellenen bir şirket-arazi veri tabanı bu boşluğu kapatıyor. Tek seferlik kontrol, sürekli izlemeye dönüştü; bu da 2019'da kapanmış bir işlemin 2027'deki bir inceleme döngüsünde yeniden gündeme gelebileceği anlamına geliyor.
Phuket özelinde rakamlar zaten somut: adada 600'den fazla şirket, Thailand Özel Soruşturma Dairesi (DSI) ve Ticaret Bakanlığı'nın mercek altına. Bu baskı, 1 Ağustos 2026 tarihinden itibaren 2/2569 sayılı Emir kapsamında daha da sıkılaştı.
Şirket incelemesi tam olarak neyi kapsıyor?
Bir şirket 'yüksek risk' olarak işaretlendiğinde (yabancı ortaklık payı ve başka kriterlere bakılarak), inceleme derinleşiyor:
- Hissedar sicili
- Ticaret Bakanlığı'na (DBD) yapılan mali beyanlar ve dosyalamalar
- Sözleşmeler
- Mülkün fiili kullanım şekli, gerekirse yerinde ziyaretle doğrulanıyor
Burada önemli bir ayrım var: taranmak, suçlu bulunmak demek değil. Veri tabanı, tamamen Thai sermayesiyle kurulmuş şirketler dahil, arazi sahibi olan her tüzel kişiyi kapsıyor. İncelemeye girmek başlı başına bir bulgu değil; belirli risk kriterleri karşılandığında derinlemesine inceleme tetikleniyor.
Ancak bir inceleme sonucu nominee (gösterişte sahiplik) yapısı tespit edilirse, Arazi Kanunu belirli bir süre içinde mülkün zorla satışına ve işin içindeki Thai hissedarlar için cezai sorumluluğa izin veriyor.
Bankalar ve tapu daireleri süreci nasıl uzatıyor?
Birçok banka artık şirket alımına bağlı fonları serbest bırakmadan önce üç aylık banka hesap dökümü istiyor. Tarama incelemesi kendi başına bir suçlama anlamına gelmese de zaman kaybettiriyor. Eskiden tek ziyarette kapanan bir işlem, tapu dairesi banka dökümü, gelir doğrulaması veya kaynak açıklaması talep ederse şimdi iki ile dört hafta sürebiliyor.
Kapanış için özel olarak Phuket'e uçacaksanız, aynı gün tapu devri beklemek yerine plana tampon süre eklemek gerekiyor. Vekaletnameleri de önceden hazırlamak artık lüks değil, gereklilik.
Şirket yapısını 'temizlemek' işe yarar mı?
Hayır, tam tersine dikkat çekiyor. Bir anlaşmadan hemen önce ek hisse alarak veya hissedar değiştirerek yapıyı 'düzeltmeye' çalışmak, savunma değil alarm zili gibi okunuyor. Müfettişler hissedar sicilini ve DBD dosyalama geçmişini karşılaştırıyor; gelirsiz bir şirkette aniden yaşanan sahiplik karmaşası, tam olarak göründüğü gibi yorumlanıyor: son dakika kamuflajı.
Peki hangi yapı hâlâ güvenli?
Burada dürüst bir istisna var. Thai şirketiniz gerçekten faaliyet gösteriyorsa (otel, restoran, tarım işletmesi), gerçek ciro, vergi, bordro ve fiilen sermaye koymuş Thai ortaklar varsa, bahsedilenlerin hiçbiri sizi ilgilendirmiyor. Bu yapılar kanunun zaten korumak için var olduğu örnekler. Sorun hiçbir zaman şirket formunun kendisi değildi; sorun, on vakadan dokuzunda bu formun boş bir kabuk olarak kullanılmasıydı.
Bizim (Tayland Evleri olarak) görüşümüz açık: kişisel ev sahipliği amacıyla kullanılan Thai şirket yapısı, bir araç olarak ömrünü büyük ölçüde tamamladı. Mevcut yapıların hepsi yarın çözülecek diye değil, ama artık üzerindeki risk süresiz ve zamana yayılmış durumda; belirsizlik, mülkü tekrar satmak istediğinizde alıcıya anlatması zor bir şey. Oturmak veya kiraya vermek amacıyla alım yapan biri için, Kondominyum Kanunu kapsamındaki yabancı mülkiyet kotasına (bir binanın toplam alanının %49'una kadar) giren bir kondominyum ya da düzgün tescillenmiş bir uzun süreli arsa kirası, şirket yolunun artık garanti edemediği bir öngörülebilirlik sunuyor.
Budget'ınız zaten yalnızca kondominyum segmentindeyse veya işletme amaçlı gerçek bir şirket kuruyorsanız, bu uyarının büyük kısmı sizi doğrudan ilgilendirmiyor.
Sonuç niteliğinde pratik adım
Tapu senedinizi ve şirketinizin kuruluş belgelerini çıkarın, tapu dairesi sizin için yapmadan önce yapının bağımsız bir denetimini kendiniz yapın. Yapı boşsa, bunu kendi şartlarınızda ve kendi zamanlamanızda ele almak, incelemenin sizi bulmasını beklemekten çok daha iyi.
Sık Sorulan Sorular
2026'dan önce Thai şirketi üzerinden alınan arazi müsadere edilebilir mi?
Otomatik olarak hayır. Genelgeler geriye dönük müsadere değil, tarama süreci getiriyor. Ancak bir inceleme nominee (gösterişte sahiplik) yapısı tespit ederse, Arazi Kanunu belirli bir süre içinde mülkün zorla satışına ve işin içindeki Thai hissedarlar için cezai sorumluluğa izin veriyor.
Kaynak sorgusu hangi tutardan başlıyor?
Nakit ödemelerde 2 milyon baht'tan, gayrimenkulün resmi değeri 5 milyon baht'ı geçtiğinde ise ödeme şekli fark etmeksizin başlıyor. Bu eşikler Mayıs 2026 genelgelerinde belirlendi.
Doğrudan bir yabancı adına kondominyum almak bu durumdan etkilenir mi?
Yabancı mülkiyet kotası kapsamında doğrudan kondominyum alımı, halen en temiz yasal yol. Ancak eşiklerin üzerindeki işlemlerde kaynak sorgusu genel olarak geçerli, dolayısıyla bankanızın Döviz İşlem Formu (Foreign Exchange Transaction Form) belgelerinin kusursuz olması gerekiyor.
Şirket incelemesinde tam olarak ne kontrol ediliyor?
Hissedar sicili, Ticaret Bakanlığı'na (DBD) sunulan mali beyanlar, sözleşmeler, ortaklık yapısı ve gerektiğinde mülkün fiili kullanımını doğrulamak için yerinde ziyaret.
Yeni veri tabanında görünmek şüpheli olduğum anlamına mı geliyor?
Hayır. Veri tabanı, tamamen Thai sermayeli şirketler dahil, arazi sahibi olan her tüzel kişiyi kapsıyor. Gelişmiş inceleme, belirli risk kriterleriyle tetikleniyor; listede yer almak başlı başına bir suçlama değil.
Şirket yerine arazili ev sahibi olmanın yasal bir alternatifi var mı?
Tapu dairesinde tescilli, 30 yıla kadar uzun süreli arsa kirası, üzerindeki yapının ayrı sahipliğiyle birleştirildiğinde geçerli bir alternatif. Yeniden satışta biraz daha az pratik ama nominee yapısının taşıdığı riski taşımıyor.
Kaynak: Calinka Thailand (Dzen)