Phuket tapu dairesinde memur artık şunu soruyor: üç Thai hissedar payı için parayı nereden buldu, gelir beyanları var mı, neden üçü de farklı ilde ikamet ediyor? Birkaç yıl önce bu evraklar göz ucuyla kontrol edilip onaylanırdı. Şimdi Ticaret Geliştirme Dairesi (DBD) veritabanıyla tek tek karşılaştırılıyor.
Kısacası: 2026'da Tayland'da yabancıların mülk edinme haklarında bir 'liberalleşme' yaşanmadı. Değişen şey, zaten var olan kuralların artık gerçekten uygulanmaya başlamış olması.
Bireysel bir yabancı alıcı için kalan tek doğrudan ve yasal yol, bir kondominyum binasının toplam kat alanının %49'luk yabancı kotası içinde tapulu (freehold) bir birim satın almak. Bunun dışındaki her şey ya özel bir izin gerektiriyor ya da aslında bir kira sözleşmesi satın aldığınızı, mülkiyet almadığınızı kabul etmeniz gerekiyor.
Thai Şirketi Üzerinden Villa Almak Neden Artık Riskli?
Onlarca yıl boyunca standart yöntem şuydu: %51 hissesi Thai vatandaşlarına ait bir şirket kurulur, bu şirket araziyi ve üzerindeki villayı satın alır. Kağıt üzerinde her şey kusursuzdu, çünkü şirket 'Thai' sayılıyor ve arazi sahibi olabiliyordu. Gerçekte ise Thai hissedarlar cebinden tek bir baht koymaz, şirket yönetimine hiç katılmaz, sadece boş hisse devir formlarını imzalardı.
Düzenleyicilerin artık yakaladığı şey tam olarak bu form ile öz arasındaki uçurum. Arazi Dairesi, kayıtlı sermayesi 2 milyon THB olan ama 25 milyon THB'lik bir arsa satın almış bir şirket gördüğünde ve DBD, bu Thai hissedarların hiçbir gelir beyanı vermediğini, aynı zamanda yirmi başka şirkette de kayıtlı göründüğünü ortaya koyduğunda, fazladan soru sormaya gerek kalmıyor.
Bu paravan (nominee) yapı, Yabancı İşletme Kanunu (Foreign Business Act) kapsamında suç sayılıyor: 100.000 ile 1.000.000 THB arasında para cezası ve üç yıla kadar hapis cezası öngörülüyor, ayrıca bu sorumluluk Thai hissedar için de geçerli. 2025'ten itibaren Arazi Dairesi ile DBD arasındaki veri paylaşımı yoğunlaştı; iki kurum artık Thai hissedarların şirkete koyduğu sermayenin gerçek kaynağını çapraz kontrol ediyor. Nisan 2026'da yürürlüğe giren DBD Emri No. 1/2026 ile birlikte, yabancı ortaklığı bulunan 46.000'den fazla şirket toplu incelemeye alındı; paravan yapı olduğu tespit edilenler için daha ağır cezalar ve zorunlu tasfiye ihtimali gündemde.
%49 Yabancı Kotası Tam Olarak Nasıl Hesaplanıyor?
Bir kondominyumdaki yabancı kotası, binadaki tüm birimlerin toplam kat alanının %49'u anlamına geliyor; birim sayısının %49'u değil. Bu oran metrekare üzerinden hesaplanıyor ve tapu dairesinde işlem yapılmadan önce, binanın yönetim şirketinden (juristic person) alınan bir belge ile teyit ediliyor.
Burada pratik bir tuzak var: kota bina genelinde eşit dağılmıyor. Rawai veya Bang Tao gibi popüler bölgelerdeki bazı projelerde, satıcı ne derse desin, kotanın tamamen dolmuş olması mümkün. Bu yüzden imza öncesi tek bir pratik adım en çok zaman ve stres kazandırıyor: ilgili birim için güncel bir yabancı kotası belgesini yönetim şirketinden talep etmek ve bunu şahsen, ideal olarak bir görme (viewing) seyahatiyle birlikte kontrol etmek. Tapu dairesi yalnızca hafta içi çalıştığı ve tek bir gün genellikle işlemi tamamlamaya yetmediği için, bu seyahati tarih esnekliğiyle planlamakta fayda var.
Arazi Sahibi Olmanın Yasal Yolları Var mı?
Genel kural net: Tayland Arazi Kanunu, yabancı bireylere kendi adlarına arazi sahibi olma hakkı tanımıyor. İstisnalar oldukça dar. Belirli miras durumları bir istisna; ikincisi ise Bölüm 96 bis (Section 96 bis), en fazla 1 rai büyüklüğünde bir arsayı konut amaçlı kullanmak için, en az 40 milyon THB'lik onaylı bir yatırım ve İçişleri Bakanlığı onayı şartıyla mümkün kılıyor. Uygulamada bu onaylardan bugüne kadar çok az sayıda verilmiş durumda; yani teoride var olan bu kapı, pratikte neredeyse kapalı.
'30+30+30' Kiralama Yapısı Gerçekten 90 Yıl Güvence Veriyor mu?
Hayır, ve bu Phuket'te en çok yanlış anlaşılan konulardan biri. Leasehold villa satıcıları bu yapıyı '90 yıllık sahiplik' gibi pazarlıyor. Gerçekte tapu sicili yalnızca ilk 30 yıllık dönemi kaydediyor. Yenileme sözü, mevcut arazi sahibinin belirli bir kiracıya karşı verdiği kişisel bir taahhüt; Thai içtihadı bu tür yenileme haklarını tekrar tekrar 'kişisel sözleşmesel hak' olarak değerlendirdi ve arazi el değiştirdiğinde bu hakkın otomatik olarak yeni sahibine geçmediğine hükmetti.
Geliştirici faaliyette kaldığı ve itibarını önemsediği sürece her şey sorunsuz işliyor. Asıl sınav otuz birinci yılda geliyor ve tatil bölgelerindeki leasehold mülkler bu yaşa henüz çok az ulaştığı için, piyasanın bu konuda elle tutulur bir istatistiği bile yok.
Kayıtlı kira süresi kesin olarak 30 yıl. Bunun ötesindeki uzatmalar tapu siciline hiçbir şekilde işlenmiyor ve yalnızca o anki arazi sahibinin sözleşmesel yükümlülüğü olarak kalıyor.
Kondominyum Almak İçin Para Yurt Dışından mı Gelmeli?
Evet, tapulu (freehold) bir kondominyum işlemi için bu şart. Para Tayland'a yabancı para birimiyle girmeli; 50.000 ABD doları veya üzeri tutarlar için banka bir Döviz İşlem Formu (FET Form) düzenliyor ve bu form olmadan tapu dairesi işlemi kaydetmiyor.
Burada bir de madalyonun öteki yüzü var ve bu pek gündeme gelmiyor: sıkılaştırılan denetim, gri alandaki yapıları vuruyor, şeffaf işlemleri değil. Yurt dışından gönderilen parayla ve elinde geçerli bir FET formuyla alınan bir kondominyum freehold mülkü, son iki yılda bir gün bile daha zor kayıt edilir hale gelmedi. Aksine, paravan yapılara yönelik denetim sıkılaştıkça, yabancı kotası içindeki birimlerin ikincil piyasası daha öngörülebilir hale geliyor; çünkü yabancının bu tür bir varlığı elinde tutabileceği yasal alternatifler giderek daralıyor.
99 Yıllık Kiralama veya %75 Kota Yakında Gelecek mi?
2024'te piyasa beklentileri bugünkünden çok farklıydı. Bakanlar Kurulu ilgili bakanlıklara iki öneriyi incelemesi talimatını vermişti: maksimum arazi kirası süresini 99 yıla çıkarmak ve kondominyumlardaki yabancı kotasını %75'e yükseltmek. Phuket'teki uluslararası alıcı çevresi aylarca başka bir şey konuşmadı. 2026'ya gelindiğinde her iki öneri de yasalaşmadı. Tartışma siyasi dirence çarptı ve 'ülkeyi satmak' argümanı, 'sermaye çekmek' argümanından daha güçlü çıktı.
Hükümet hakları genişletmek yerine daha ucuz ve daha hızlı bir şeyi seçti: zaten var olan hakların gerçekten uygulanıp uygulanmadığını denetlemeye başladı. Bu yüzden alıcıların planlarını taslak önerilere göre değil, şu anda yürürlükte olan kurallara göre yapması gerekiyor.
Bizim Görüşümüz: Hangi Bütçede Hangi Yol Mantıklı?
Bütçesi 30-40 milyon THB altında olan bir alıcı, konut amaçlı bir satın alma için Thai şirket yapısını gündemine bile almamalı. Buradaki risk, denetçilerin yarın kapıya dayanması değil. Gerçek risk, mülkü yeniden satmak isteyeceğiniz gün, avukatıyla çalışan ciddi bir alıcının bu tür bir işleme girmeyi doğrudan reddetmesi ve varlığın yasallığını kaybetmeden çok önce likiditesini kaybetmesi.
Bu tavsiyenin bir istisnası var: Tayland'da gerçekten faaliyet gösteren, gerçek cirosu, personeli ve kendi parasını yatıran ortakları olan bir işletmeniz varsa, arazi sahipliğini bu şirket üzerinden tutmak bir kaçış yolu değil, standart bir kurumsal uygulama.
Pratikte en çok stres tasarrufu sağlayan iki adım şu: işlem öncesi ilgili birim için güncel bir yabancı kotası belgesi almak, ve ödemeyi doğru amaç beyanıyla yurt dışından gelecek şekilde kurgulamak. Tapu dairesinde işlemlerin çökmesine sebep olan riskin büyük kısmı bu iki adımla kapanıyor.
Depozito Öncesi Neyi Kontrol Etmelisiniz?
Birime dair kalan yabancı kotasını, chanote tapu belgesinin varlığını ve üzerinde ipotek veya takyidat olmadığını, kondominyumun ortak fonuna ödemelerin düzenli yapılıp yapılmadığını ve yeni proje ise inşaat izniyle, gerekiyorsa çevresel etki değerlendirmesi (EIA) onayını kontrol etmek gerekiyor. Bu kontroller genellikle bir avukat veya deneyimli bir yerel danışman aracılığıyla yapılıyor; Tayland Evleri ekibi de bu süreçte alıcılara eşlik eden ekiplerden biri.
Sıkça Sorulan Sorular
Yabancılar 2026'da Tayland'da arazi satın alabilir mi? Genel kural olarak hayır. Arazi Kanunu yabancı bireylere arazi mülkiyeti hakkı tanımıyor. İstisnalar dar: belirli miras durumları ve Bölüm 96 bis; bu ikincisi en fazla 1 rai büyüklüğünde bir arsayı, en az 40 milyon THB onaylı yatırım ve İçişleri Bakanlığı onayı şartıyla mümkün kılıyor.
%49 yabancı kotası nedir, nasıl kontrol edilir? Bu, yabancıların bir kondominyum binasındaki toplam birim kat alanının en fazla %49'una toplu olarak sahip olabilmesi kuralı. Metrekare üzerinden hesaplanır, birim sayısı üzerinden değil, ve tapu dairesinin işlem sırasında talep ettiği, binanın yönetim şirketinden alınan bir belgeyle teyit edilir.
Thai şirketi üzerinden villa almak riskli mi? Thai hissedarlar kendi parasını koymamış ve şirket yönetimine katılmıyorsa, bu bir paravan (nominee) yapı sayılır. Bu yasa dışıdır; Yabancı İşletme Kanunu kapsamında 1.000.000 THB'ye kadar para cezası ve üç yıla kadar hapis cezası öngörülür, sorumluluk Thai taraf için de geçerlidir.
90 yıllık kira sözleşmesi tapuya kayıt edilebilir mi? Hayır. Tapu siciline yalnızca 30 yıl kayıt edilebilir. Ötesindeki uzatmalar sadece sözleşmesel bir taahhüt olarak kalır, tapu kaydına girmez ve arazi el değiştirdiğinde yeni sahibine karşı uygulanabilirliği garanti değildir.
Kondominyum için para illa yurt dışından mı gönderilmeli? Evet, tapulu (freehold) mülkiyet için bu şart aranıyor. Para Tayland'a yabancı para birimiyle girmeli; 50.000 ABD doları veya üzeri tutarlarda banka bir FET Formu düzenliyor, bu form olmadan yabancı ad üzerine tapu kaydı yapılamıyor.
Kaynak: DBD Emri No. 1/2026, aiproperty-phuket.com üzerinden aktarılmıştır.