Tayland'da gayrimenkul almayı düşünen bir Türk yatırımcıysanız, son haftalarda Bangkok'tan gelen haber muhtemelen dikkatinizi çekmiştir: polis, Çinli alıcıların kullandığı 33 şirketten oluşan bir ağı çökertti. Bu şirketler üzerinden alınan lüks konutların toplam değeri 1,275 milyar baht'ı, yani yaklaşık 35 milyon doları buluyor. Hikaye tanıdık: yabancı alıcı, Tay vatandaşlarını paravan hissedar olarak kullanan bir şirket kuruyor, bu şirket üzerinden arsa ve ev satın alıyor ve böylece yabancıların doğrudan arazi sahibi olmasını yasaklayan kuralı fiilen delmiş oluyor.
Bu tek seferlik bir olay değil. Operasyonun büyüklüğü ve aldığı medya ilgisi aslında net bir mesaj veriyor: Tayland makamları, ülke genelinde nominee (paravan hissedar) yapılarına yönelik baskıyı artırıyor. Bangkok'ta ya da Tayland'ın başka bir bölgesinde mülk almayı planlayan yatırımcılar için şimdi, işin hukuki tarafını soğukkanlılıkla gözden geçirme zamanı.
Kısa Cevap: Bu Operasyon Neyi Değiştiriyor?
Tayland polisi, Çinli bir nominee ağını deşifre etti: 33 şirket, Bangkok'ta 33 lüks konut, toplam değer 1,275 milyar baht'ın üzerinde. Sistem, Arazi Kanunu'nun (Land Code Act) 86. maddesindeki yabancı arazi sahipliği yasağını aşmak için Tay vatandaşı nominee hissedarlara dayanıyordu. Kurallara uymayanlar için sonuç ağır: Yabancı Sermaye Kanunu (Foreign Business Act, FBA) kapsamında mal varlığına el konulması, para cezası ve cezai kovuşturma söz konusu.
Bu baskın tesadüf değil, daha büyük bir trendin parçası. 2024'ten bu yana Özel Soruşturmalar Dairesi (DSI), özellikle lüks segmentte nominee yapılarına yönelik denetimi belirgin şekilde artırdı. Benzer bir operasyon Phuket'te de yürütüldü: üçüncü aşama çalışmasında 77 şirket ve 1,053 milyar baht değerinde arazi mercek altına alındı. Yani bu baskı sadece Bangkok'la sınırlı değil, Phuket dahil tüm ülkeye yayılıyor.
İyi haber şu ki, yasal alternatifler hâlâ mevcut: freehold (tam mülkiyetli) kondominyum daireleri, uzun vadeli kiralama (30+30+30 yıl) yapıları ve BOI (Yatırım Teşvik Kurulu) bağlantılı yatırım modelleri.
Yasal Çerçeve: Neden Bu Kadar Sıkı?
Yabancıların arazi sahibi olamamasının temeli, 1954 tarihli Arazi Kanunu'nun 86. maddesine dayanıyor. Bu yasa 70 yıldan uzun süredir hiç değişmedi; ne ikamet izni sahiplerine ne de Elite vize sahiplerine istisna tanınıyor.
1999 tarihli Yabancı Sermaye Kanunu (Foreign Business Act), arazi işlemleriyle uğraşan bir Tay şirketinde yabancı ortaklık payını %49 ile sınırlıyor. Tay hissedarların gerçek sermaye koymadığı, sadece isim verdiği nominee düzenlemeleri ise doğrudan suç sayılıyor.
The Nation Thailand'ın haberine göre, bu soruşturmadaki mülkler Bangkok'un gözde bölgelerinde yer alıyor ve ev başına ortalama değer yaklaşık 38,6 milyon baht (1 milyon doların üzerinde).
Phuket, Phang Nga ve Krabi'de yürütülen ilişkili üçüncü aşama operasyonda ise tablo şöyle: 500'den fazla memur görevlendirildi, 59 kişi gözaltına alındı, 60 farklı adreste arama yapıldı ve arazi ile hissedarlık yapılarına bağlı 77 şirket incelendi. Bu operasyondaki varlıkların değeri yaklaşık 1,053 milyar baht.
Ülke genelindeki tablo ise daha da büyük: Sadece Samui ve Phangan'da 11.400'den fazla yabancı bağlantılı şirket incelemeye alındı, ülke genelinde ise 7.000'den fazla şirket gözden geçirildi ve 850'den fazla şirket hakkında zaten kovuşturma başlatıldı. Devletin tahmini kaybı 15 milyar baht olarak hesaplanıyor.
Peki Yasal Yol Nedir?
Yabancılar, binanın toplam kat alanının %49'unu geçmeyen yabancı kotası dolmadığı sürece, kondominyum dairelerini freehold (tam mülkiyet) olarak yasal şekilde satın alabiliyor. Bu, Tayland'da bugün hâlâ en güvenli ve en yaygın yatırım yolu.
2024-2025 döneminde hükümet, yabancıların minimum 40 milyon baht yatırımla 1 rai'ye (1.600 metrekare) kadar arazi satın alabilmesini öngören bir yasa tasarısını gündeme getirdi, ancak siyasi dirençle karşılaşınca süreç askıya alındı. Yani şu an için bu kapı fiilen kapalı.
Nominee yapılarına yönelik cezalar hafife alınacak gibi değil: 1 milyon baht'a kadar para cezası, 3 yıla kadar hapis ve Arazi Dairesi'nin emriyle 180 gün içinde zorunlu satış uygulanabiliyor.
Sık Sorulan Sorular
2026'da yabancı biri Tayland'da yasal olarak ev alabilir mi?
Bir yabancı, üzerinde ev bulunan araziyi doğrudan sahiplenemez; yasa bunu açıkça yasaklıyor. Yasal yollar arasında, binanın yapısını ayrı sahiplenip altındaki araziyi uzun vadeli kiralamak ya da belirli kısıtlamalar dahilinde Tay eşi üzerinden satın almak var. Kondominyum daireleri ise bunun dışında: freehold tapuyla doğrudan ve tam mülkiyetle satın alınabiliyor.
Nominee (paravan hissedar) yapısının riskleri neler?
Riskler ciddi. El koyma ve cezai kovuşturmanın ötesinde, yatırımcı tamamen nominee hissedarlara bağımlı hale geliyor. Bu Tay 'ortaklar' şirketin yasal sahibi konumunda ve istedikleri an varlıkları satabilir ya da yöneticileri değiştirebilirler. Bu tür anlaşmazlıklarda mahkemeler genellikle devletten yana karar veriyor.
Makamlar denetimi neden şimdi bu kadar artırdı?
Birkaç etken bir araya geldi: yükselen lüks konut fiyatları medyanın ve kamuoyunun dikkatini çekti, meclis içinde 'araziyi yabancılara satmak' karşıtı söylem güç kazandı. Ayrıca DSI ek bütçe aldı ve şüpheli şirket yapılarını izlemek için dijital araçlarını genişletti; bu durum Bangkok'tan Phuket'e ve güney adalarına kadar uzanan aşamalı operasyonlarla da doğrulanıyor.
Bangkok'ta hangi bölgeler en fazla denetleniyor?
En gözde bölgeler en yakın takibi görüyor: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor ve Bang Na ile Ramkhamhaeng bölgelerindeki kapalı site (moo baan) projeleri. 20 milyon baht üzerindeki mülkler otomatik olarak inceleme için işaretleniyor.
Leasehold (uzun vadeli kiralama) güvenli bir alternatif mi?
Uzun vadeli kiralama (yenileme opsiyonlu 30 yıl) Tay hukukunda tanınan yasal bir araç. İlk 30 yıllık dönem tam olarak korunuyor. İkinci ve üçüncü dönemlerin yenilenmesi ise sözleşmenin şartlarına ve arazi sahibinin iyi niyetine bağlı; bu yüzden dikkatli hazırlanmış bir hukuki sözleşme burada kritik önem taşıyor.
El konulan mülke ne oluyor?
Arazi Dairesi, 180 gün içinde zorunlu satış emri veriyor. Sahibi gönüllü olarak satmazsa mülk açık artırmaya çıkıyor. Elde edilen gelir, para cezaları ve masraflar düşüldükten sonra sahibine iade ediliyor; ancak açık artırma fiyatları genellikle piyasa değerinin oldukça altında kalıyor.
Bu durum sadece Çinli yatırımcıları mı ilgilendiriyor?
Hayır. Yasa istisnasız tüm yabancılara uygulanıyor. Daha önce benzer davalar Rusya, çeşitli Avrupa ülkeleri ve Avustralya vatandaşlarına karşı da açılmıştı, özellikle Phuket ve Koh Samui'de. Çinli ağın bu kadar dikkat çekmesinin sebebi ölçeği; ancak uygulama mekanizması evrensel, Phuket, Phang Nga ve Krabi'deki paralel operasyonlar da bunu doğruluyor.
Yatırımcılar Tayland'da sermayelerini yasal olarak nasıl koruyabilir?
Üç adım en çok fark yaratıyor. Birincisi, %49 yabancı sahiplik kotası dahilinde freehold tapulu kondominyum daireleri almak. İkincisi, villa ilginizi çekiyorsa, güvenilir bir avukat eşliğinde leasehold (uzun vadeli kiralama) yapıları kullanmak. Üçüncüsü, her mülk için geliştiriciyle hiçbir bağlantısı olmayan bağımsız bir avukat aracılığıyla titiz bir durum tespiti (due diligence) yaptırmak.
Sonuç: Türk Yatırımcı İçin Ne Anlama Geliyor?
Bu soruşturma bir istisna değil, Tayland makamlarının sistematik politika yönelimini yansıtıyor. Onlarca yıldır işleyen nominee yapıları artık kabul edilemez bir risk seviyesi taşıyor. Bangkok'ta ya da adalarda satın alma planı yapan yatırımcılar için tek sağlam yol, sıkı şekilde yasal mülkiyet formatlarını takip etmek.
Bunun yanında Tayland piyasası hâlâ cazip: kondominyum kiralama getirileri yıllık %5-7 aralığında seyrediyor ve giriş maliyeti, Singapur ya da Hong Kong'daki alıcıların karşılaştığı rakamların çok küçük bir kısmı. Ama sermaye koruması, doğru anlaşma yapısıyla başlıyor. Tayland Evleri olarak, Phuket ve çevresinde mülk ararken müşterilerimize her zaman önce yasal yapıyı, sonra fiyatı konuşmalarını öneriyoruz; çünkü bu haberler gösteriyor ki, ucuz görünen bir 'kolay yol', sonunda çok daha pahalıya mal olabiliyor.
Kaynak: International Investment