Bir Rawai dairesi ya da Bang Tao'da bir villa için teklif hazırlıyorsanız, muhtemelen yanlış ekrana bakıyorsunuz. Herkes Nasdaq'ın o günkü haline takılmışken, asıl sizi ilgilendiren rakam ABD ve diğer büyük ekonomilerin on yıllık tahvil faizi. Çünkü bu faiz, hem kredi maliyetinizi hem de baht karşısında elinizdeki paranın gerçek değerini, hem de Tayland'da kira getirisinin ne zaman mantıklı olmaktan çıktığını belirliyor.
Ağustos 2026'da piyasalarda gerçekte ne oluyor?
31 Ağustos 2026 itibarıyla küresel piyasaların ana teması bir çöküş değil, yükselen tahvil faizleri ve geri dönen borsa oynaklığı. Dow, S&P 500, Nasdaq gibi ABD endeksleri; FTSE 100, DAX, CAC 40, Nikkei, Hang Seng, Şanghay Bileşik ve BSE Sensex gibi diğer büyük endeksler son seanslarda karışık, hatta zaman zaman pozitif hareketler gösterdi. İşlem hacminin merkezinde ise hâlâ yapay zeka temalı hisseler ve özellikle Nvidia'nın bilanço açıklamaları var; tek bir rapor, teknoloji sektörünün genel havasını belirleyebiliyor.
Hürmüz Boğazı'na dair başlıklar petrol fiyatlarını hareketlendirdi, bu da yakıt ve lojistik maliyetlerine oynaklık ekledi. Ama Phuket'te gayrimenkul için belirleyici olan endeksler değil, faiz seviyeleri ve baht kuru; çünkü bu ikisi giriş maliyetinizi ve kendi para biriminizdeki gerçek kira getirinizi belirliyor.
Yükselen faizler Phuket fiyatlarını nasıl etkiliyor?
Doğrudan etki zayıf, dolaylı etki güçlü. Risksiz bir tahvil belirgin şekilde daha fazla getiri sunduğunda, vergi ve masraflar öncesi yıllık %5-7 kira getirisi vadeden bir proje cazibesinin bir kısmını kaybediyor. Bu basit bir matematik: karşılaştırma noktası değiştiğinde, aynı proje artık aynı kadar cazip görünmüyor.
Bu durum iki kanaldan işliyor. Birincisi, evini teminat göstererek kredi kullanacak bir alıcı işlemi geciktiriyor. İkincisi, daha az görünen ama en az o kadar önemli olan taraf: geliştiriciler de aynı hesabı yapıyor. Pahalı proje finansmanı, yeni kule lansmanlarında daha temkinli davranmak, inşaat sürelerini uzatmak ve erken aşamada indirim yapma isteğini azaltmak anlamına geliyor.
Sonuç genelde fiyat çöküşü değil, bir makas etkisi: tamamlanmış birim arzı sıkışırken talep geriye itiliyor. Bu pencerede peşin ödeme yapan alıcı en iyi pazarlığı yapıyor.
Borsa dalgalandığında para gerçekten Phuket'e mi kaçıyor?
Yaygın bir varsayım var: borsalar sarsıldığı anda sermaye tropikal gayrimenkule kaçar. Pratikte olan çoğu zaman tam tersi.
Piyasa stresi dönemi, bir yatırımcının kağıt üzerindeki portföy değerinin düştüğü ve zararı gerçekleştirmeye direncin arttığı bir dönemdir. Phuket'te işlemler bu aylarda hızlanmıyor, tam tersine uzuyor: ikinci el ilanların satışa çıkış süresi uzuyor, alıcı havuzunun bir kısmı bir sonraki çeyreğe kadar tamamen ortadan kayboluyor. "Metrekareye kaçış" hikayesi gerçek bir sermaye davranışı modelinden çok bir pazarlama anlatısı olarak okunmalı.
Garantili kira getirisi vaat eden projelere de dikkat: ilk yıllar için sabit getiri sözü, esasında zaman içine yayılmış ve satış fiyatına geri gömülmüş bir indirimdir. Vergi, yönetim şirketi ücretleri, sinking fund (bakım fonu) katkıları ve düşük sezon boşluk oranı düşüldükten sonraki net getiriyi hesaplayın, broşürdeki rakamı değil.
Petrol fiyatları Phuket'te inşaat maliyetlerini nasıl etkiliyor?
Hürmüz Boğazı'na bağlı petrol fiyat dalgalanmaları Phuket'i benzin fiyatları üzerinden değil, inşaat bütçeleri üzerinden vuruyor. Tayland enerjisinin önemli bir kısmını ithal ediyor; ada ise neredeyse tüm bitirme malzemeleri yelpazesi için ana kara lojistiğine bağımlı.
Yakıt maliyetleri uzun bir ufukta yükseldiğinde, etki iki-üç çeyreklik bir gecikmeyle inşaat sahasına ulaşıyor ve yeni kulelerin metrekare fiyatına yerleşiyor. Aynı faktör mevcut sitelerde işletme giderlerini de vuruyor: klima, asansör, havuz pompaları elektrikle çalışıyor ve yükselen tarifeler geliştiricinin raporunda değil, bakım faturanızda ortaya çıkıyor.
Yabancılar Phuket'te mülk sahibi olabilir mi, hangi vergiler uygulanıyor?
Evet, bir yabancı Phuket'te bir kondominyum biriminin tam mülkiyetine (freehold) sahip olabilir; ancak bu, Kondominyum Kanunu kapsamında bir binanın toplam satılabilir alanının %49'luk yabancı kotası içinde geçerli. Kalan birimler tipik olarak uzun süreli kira sözleşmesi (lease) yoluyla satılıyor; Land Department'taki standart tescil süresi 30 yıl.
Fonların yurt dışından yabancı para birimiyle ve doğru ödeme amacı koduyla gelmesi şart; aksi halde Land Department freehold tapu tescilini yapmıyor.
İşlem üzerinden değerlenmiş bedel üzerinden %2 devir harcı ve mülk 5 yıl içinde satılırsa %3,3 Özel İş Vergisi (Specific Business Tax) alınıyor, buna stopaj vergisi de ekleniyor. Bu oranlar zaman zaman kabine kararıyla güncellendiği için, işlem anındaki güncel rakamları teyit etmek gerekiyor. Bu maliyetlerin alıcı ve satıcı arasında nasıl paylaşılacağı sözleşme meselesi.
Baht kuru neden en büyük risk?
Yabancı yatırımcılar için tek en büyük kontrol edilemez risk baht kuru. Varlık ve kira geliri baht cinsinden, ama yatırımcının maliyetleri ve hedefleri genelde başka bir para biriminde, çoğu Türk yatırımcı için bu dolar veya TL. Baht cinsinden hesaplanan getiri ile kendi para biriminizde hesaplanan getiri, bir döngü içinde çift hanelerle birbirinden ayrışabilir.
Çıkış yapacağınız zamana kadar bahtın %10-15 değer kaybettiği bir senaryoyu modellemek gerekiyor. Bu abartılı bir varsayım değil, geçmiş döngülerde görülmüş bir aralık.
Bizim değerlendirmemiz: şimdi ne yapmalı?
Paranın pahalı olduğu bir dönemde, Phuket'te sadece tamamlanmış veya tamamlanmaya yakın birimleri, adada bitmiş proje geçmişi olan bir geliştiriciden almak mantıklı. Ve alım kararını, satış sunumundaki rakamın yaklaşık %25 altındaki bir doluluk oranında bile getiri üretip üretmediğine göre vermek gerekiyor. Erken aşama inşaat şu anda taşıdığı riske karşılık yeterli prim ödemiyor.
Burada bir istisna var: peşin ödeme yapıyorsanız, bütçeniz kabaca 10 milyon THB'nin altındaysa ve mülk kendi kullanımınız için (yatırım amaçlı değil) alınıyorsa, yukarıdakilerin hiçbiri sizi bağlamıyor. Borç almayan biri için faiz seviyeleri zaten ilgisiz bir değişken.
Küresel oynaklık yatırımcı havuzunun bir kısmını bekle-gör moduna itiyor ve adada bu durum daha uzun pazarlıklar, ikinci el satıcıların fiyat konusunda daha esnek olması şeklinde görülüyor. Elinde nakit olan bir alıcı için bu bir tehditten çok bir pencere; ama hukuki due diligence ve gerçek doluluk oranı doğrulaması şu an her zamankinden daha sıkı yapılmalı. Tayland Evleri olarak müşterilerimize bu doğrulamayı atlamamalarını her fırsatta hatırlatıyoruz.
Her mülk için hesabı iki para biriminde ve reklamda gösterilenin %25 altındaki bir doluluk senaryosunda çalıştırın. Rakamlar bu senaryoda da tutuyorsa, Nasdaq bu hafta ne yaparsa yapsın, işlem mantıklı.
Kaynak: Reuters