Phuket'te neler oluyor?
Phuket, son yılların en kapsamlı yabancı sermaye denetimine sahne oluyor. Chabad House yakınında yaşanan ve geniş yankı uyandıran bir olayın ardından yerel makamlar, 361'den fazla şirketi nominee (paravan) sahiplik düzeni kullanmak ya da gerekli lisanslar olmadan faaliyet göstermek şüphesiyle mercek altına aldı. Phuket'te evi, villası ya da şirket ortaklığı olan Türk yatırımcılar için mesaj net: mülkiyet yapınızı gözden geçirmenin tam zamanı, yarın değil bugün.
Mesele aslında oldukça basit. Tayland'ın 1999 tarihli Yabancı İşletme Yasası (Foreign Business Act), yabancıların arazi sahipliğini ve belirli iş kollarındaki kontrolünü kısıtlıyor. Yıllardır pek çok yabancı yatırımcı bu engeli 'nominee' düzeniyle aşıyordu: Hisseleri kağıt üzerinde bir Thai vatandaşının üzerine yazdırıp, gerçek kontrolü kendinde tutmak. Yetkililer bu düzenlerin varlığından uzun süredir haberdardı ama uygulama seçici kalıyordu. Artık durum değişti: denetim koordineli, sistematik ve kamuoyuna açık şekilde yürütülüyor.
Bölgesel ölçekte de tablo ciddi. The Phuket News'in haberine göre Phuket, Krabi ve Phang Nga genelindeki ilişkili operasyonlar şimdiden 59 tutuklama emri ve 48 gözaltı ile sonuçlandı; gözaltına alınanlar arasında 27 Thai vatandaşı ile İsrail, Fransa, Polonya, İsviçre, Güney Afrika, Birleşik Krallık ve Hollanda gibi ülkelerden 21 yabancı uyruklu bulunuyor. Soruşturmacılar üç ilde toplam değeri 1,05 milyar bahtı aşan 89 arsa parselini işaretledi; bunun yaklaşık 231 milyon bahtlık kısmı yalnızca Phuket'te yoğunlaşmış durumda.
Kısa Yanıt
-
Phuket'te 361'den fazla şirket, yabancı nominee sahipliği şüphesiyle inceleniyor.
-
Soruşturmayı tetikleyen olay, Chabad House yakınında yaşandı ve polis ile göçmenlik birimlerinin dikkatini çekti.
-
Denetimler hem şirket sahiplik yapılarını hem de geçerli işletme lisansı olup olmadığını kapsıyor.
-
Yabancı İşletme Yasası'na göre ihlalcileri 1 milyon bahta kadar para cezası ve 3 yıla kadar hapis cezası bekliyor.
-
Thai nominee hissedarlar da eşit sorumluluk taşıyor: 1 milyon bahta kadar para cezası ve/veya hapis cezası riski var.
-
Yabancı mülk sahiplerine, şirket yapılarını denetletmeleri ve yasal sahiplik biçimlerine (leasehold ya da yabancı kotası içinde freehold kondominyum) geçmeleri öneriliyor.
Yasal çerçeve: bilmeniz gereken rakamlar
-
1999 tarihli Yabancı İşletme Yasası (B.E. 2542), ticaret ve belirli hizmet kollarını da kapsayan onlarca kısıtlı faaliyeti listeleyerek yabancıların iş yapmasını sınırlayan temel yasa.
-
Ticaret Geliştirme Dairesi (DBD), 2025 yılında Phuket'te yabancı sermaye ortaklığı bulunan 12.000'den fazla şirket kaydetmiş durumda; piyasa tahminlerine göre bunların %15-25'i sorunlu yapılar içerebilir.
-
Tayland Arazi Kanunu, yabancıların doğrudan arazi sahibi olmasını yasaklıyor. Tek istisna, BOI onaylı ve en az 40 milyon baht tutarındaki yatırımlar için geçerli; bu durumda konut arazisinde 1 rai'ye (1.600 m²) kadar satın alma hakkı tanınıyor.
-
Yabancılar için maksimum leasehold (kiralama hakkı) süresi 30 yıl; bu süre yenilenebiliyor ve Arazi Dairesi'ne tescil ediliyor.
-
Freehold tapulu bir kondominyum projesinde yabancılar toplam kat alanının en fazla %49'una sahip olabiliyor.
-
2026'daki denetim, polis, göçmenlik dairesi ve DBD'nin ortak yürüttüğü bir operasyon; bu üç kurumlu format Phuket'te ilk kez bu ölçekte uygulanıyor.
-
The Nation Thailand'a göre Phuket, Krabi ve Phang Nga genelindeki geniş operasyonlarda 76 şirket ve toplam değeri 1,05 milyar bahtı aşan 89 arsa parseli incelendi; bu süreç 59 tutuklama emriyle sonuçlandı.
Nominee sahiplik tam olarak nedir?
Nominee yapı, bir şirkette kontrol hissesinin (genellikle %51 veya üzeri) kağıt üzerinde bir Thai vatandaşına ait görünmesi, gerçek finansman ve kontrolün ise yabancı yatırımcıda kalmasıdır. Şirket, Yabancı İşletme Lisansı olmadan kısıtlı bir sektörde faaliyet gösteriyorsa bu düzen doğrudan Yabancı İşletme Yasası'nı ihlal eder. Soruşturmacılar tipik olarak şu işaretlere bakıyor: hisse alımında kullanılan paranın kaynağını açıklayamayan Thai hissedarlar, yönetime hiç katılmama, kâr payı ödemesi yapılmaması ve belgelerin yalnızca yabancı tarafça imzalanması. Bağımsız bir Thai avukat aracılığıyla yaptırılacak hukuki denetim, bu noktada kritik önem taşıyor.
Cezalar ne kadar ağır?
Yabancılar için 100.000 ila 1.000.000 baht arasında para cezası ve/veya 3 yıla kadar hapis cezası söz konusu. Thai nominee'ler de eşdeğer cezalarla karşı karşıya. Bunun ötesinde şirket zorla tasfiye edilebiliyor, yabancı bireyler ise sınır dışı edilme ve ülkeye tekrar giriş yasağına (kara liste) maruz kalabiliyor.
Kondominyum sahipleri bu operasyondan etkilenir mi?
Hayır, ünite doğrudan yabancı bireyin adına, %49 freehold kotası içinde tescilliyse etkilenmez. Soruşturmanın hedefi, arazi sahipliği ve iş kısıtlamalarını aşmak için kurulan şirketler; bireysel kondominyum alıcıları değil.
Phuket'te villa sahibi olmak hâlâ mümkün mü?
Yabancılar villanın altındaki araziye sahip olamaz, ancak yapının kendisine sahip olabilir. En yaygın yasal çözüm, Arazi Dairesi'ne tescilli ve yenilenebilir 30 yıllık leasehold ile yapının freehold mülkiyetinin birleştirilmesi.
Şirketim nominee yapı sayılıyorsa ne yapmalıyım?
Hemen lisanslı bir avukatla iletişime geçin. Seçenekler arasında faaliyet izin veriyorsa Yabancı İşletme Lisansı başvurusu, gerçek bir Thai ortakla yeniden yapılanma, hisseyi satma ya da şirketi tasfiye etme yer alıyor. Gecikme, hukuki riski büyütmekten başka bir işe yaramıyor.
Bu denetimler Phuket dışına da yayılır mı?
Piyasa gözlemcileri Phuket'i bir pilot bölge olarak görüyor. Benzer operasyonlar zaten Krabi ve Phang Nga'ya uzandı; yabancı sermaye yoğunluğunun yüksek olduğu Koh Samui, Pattaya ve Chiang Mai'de de benzer kampanyaların gündeme gelmesi bekleniyor.
Bu gelişme Phuket'teki fiyatları nasıl etkiler?
Kısa vadede, riskli yapılardan çıkmaya çalışan satıcılardan kaynaklanan yeni ilanlar piyasaya girebilir; bu da yasal sahiplik biçimlerini kullanan alıcılar için fırsat yaratabilir. Orta vadede ise daha sıkı denetim, piyasa şeffaflığını artırarak tamamen uyumlu segmentte fiyatları genellikle destekler.
2026'da Phuket'e güvenli yatırım nasıl yapılır?
Üç kanıtlanmış yol var: %49 kota içinde freehold kondominyum satın almak, arazi ve villa için 30 yıllık leasehold hakkı edinmek ya da en az 40 milyon baht taahhütle BOI programı üzerinden yatırım yapmak. Her seçenek, sözleşme imzalanmadan önce hukuki durum tespiti gerektiriyor.
Sonuç: bekleyenler değil, harekete geçenler kazanır
Yatırımcılar için tablo net: Phuket'te gri alan sahiplik yapılarının dönemi kapanıyor. 2026'daki bu denetim dalgası tek seferlik bir operasyon değil, sistematik bir sıkılaşmanın başlangıcı. Şirket yapısını şimdi düzene sokan yatırımcılar varlıklarını koruyor; bekleyenler ise hem şirketini hem yatırımını kaybetme riskiyle karşı karşıya. Bu süreçte Tayland Evleri olarak, mülkiyet yapınızı yasal ve sağlam temellere oturtmanız için doğru adımları birlikte değerlendirebiliriz.
Kaynak: The Phuket News