Kısa Cevap
Tayland'da nominee şirket üzerinden yeni kayıtlar son raporlama döneminde 561'den 141'e düşerek %75 azaldı. Bu düşüş tesadüf değil: Ticaret Bakanlığı ve Ticaret Geliştirme Dairesi (DBD), 1 Ağustos 2026'da yürürlüğe giren 2/2026 sayılı Emir ile hem yeni kuruluşları hem de mevcut şirketleri baştan sona denetlemeye başladı. Phuket'te veya Koh Samui'de villa sahibi olan ya da almayı planlayan Türk yatırımcılar için bu gelişme, mevcut şirket yapısını şimdi bir avukata gösterip gösterme zamanının geldiğini gösteriyor.
Phuket'te Villa Satın Alan Türk Yatırımcılar Neden Bu Haberi Yakından Takip Etmeli?
Türkiye'den Tayland'a gelen alıcıların büyük kısmı, arsa üzerine kurulu villaları Tayland şirketi üzerinden satın alıyor; çünkü Tayland Arazi Kanunu'nun 86. Maddesi yabancıların doğrudan arsa sahibi olmasını yasaklıyor. Bu şirketlerde hisselerin çoğunluğu görünüşte Tayland vatandaşlarına ait olsa da, gerçek sermayeyi koyan ve kararları veren kişi genellikle yabancı yatırımcının kendisi. Piyasa tahminlerine göre Phuket ve Koh Samui'deki villaların %40-60'ı bu tarz nominee (paravan) ortaklık izleri taşıyan şirketler üzerinden alınmış durumda. Yani bu haber, uzak bir mevzuat detayı değil; doğrudan gerçek mülklerin ve gerçek yatırımcıların önünde duran bir risk.
Rakamlar Ne Diyor: 561'den 141'e Düşüş Neyi Gösteriyor?
Son raporlama döneminde nominee ortaklık izleri taşıyan yeni şirket kayıtları 561'den 141'e geriledi, yani %75'lik bir düşüş. Ticaret Bakanlığı bu 141 rakamının sadece görünen kısım olduğunu, halihazırda kurulmuş binlerce eski yapının bu istatistiğe dahil olmadığını açıkça belirtiyor. Ayrı bir DBD veri setine göre, yabancı katılımı %0,01-49,99 arasında olan şirket kayıtları 2026'nın ilk çeyreğinde %51, 1-31 Mayıs 2026 arasında ise %65 oranında düştü. Mevcut tahminlere göre 2026 ortası itibarıyla risk kategorisine giren şirket sayısı yaklaşık 119.000.
Bu düşüşün sebebi basit: Ticaret Bakanlığı, kayıt aşamasında sermayenin kaynağını, Tayland'lı ortakların gerçek faaliyetini ve payına düşen bedeli ödeyebilecek finansal gücü artık daha sıkı sorguluyor. Belirgin nominee izleri taşıyan başvurular artık kayıt aşamasında elenerek reddediliyor.
2/2026 Sayılı Emir Somut Olarak Ne Getiriyor?
DBD Emri No. 2/2026, 1 Ağustos 2026 tarihinde yürürlüğe girdi ve yabancıların Tayland şirketlerini nominee hissedarlar üzerinden kontrol etmesine izin veren boşlukları kapatmayı hedefliyor. Yenilik şu: denetim artık sadece şirket kuruluşu anında değil, hisse yapısındaki her değişiklikte de uygulanıyor. Yabancı yatırımcılardan ve temsilcilerinden yatırım yapısının detaylı açıklaması ile sermaye kaynağının kanıtı isteniyor; bu talep şirketin tüm yaşam döngüsü boyunca geçerli.
Tayland mahkemeleri de daha önce, Tayland'lı hissedarların yabancı bir kontrolör adına nominee olarak hareket ettiği kanıtlanan davalarda arsanın zorla satışına defalarca hükmetmiş durumda. Yani risk sadece idari bir para cezasından ibaret değil; mülkün tamamen elden çıkarılması söz konusu olabiliyor.
Nominee Şirket Kullanmanın Cezai ve Mali Riskleri Nelerdir?
Yabancı İşletme Kanunu (Foreign Business Act - FBA, 1999), yabancıların arsa sahipliği gibi kısıtlı faaliyetlerde bulunan Tayland şirketlerinde %49'dan fazla hisseye sahip olmasını yasaklıyor. Nominee yapılar tam olarak bu eşiğe uyum gösteriyormuş gibi görünmek için kuruluyor.
FBA kapsamında öngörülen cezalar şöyle:
- En fazla 1.000.000 THB para cezası
- En fazla 3 yıl hapis cezası
- Mahkemenin ek olarak arsanın zorla satışına hükmetme yetkisi
- Tayland'lı nominee hissedarlar için de cezai sorumluluk
Ayrıca bir nominee şirketi yürütmenin maliyeti de göz ardı edilmemeli: yıllık 50.000-150.000 THB arasında değişen bir gider söz konusu ve bu masrafa rağmen yapının ileride yasa dışı sayılmayacağına dair hiçbir garanti yok.
Türk Yatırımcı İçin Yasal Alternatifler: Leasehold, Usufruct ve Kat Mülkiyeti
Tayland'da arsa üzerine kurulu bir villaya yasal olarak sahip olmanın birkaç yolu var:
- Uzun süreli kiralama (leasehold): Standart sözleşme 30 yıl sürüyor, iki yenileme opsiyonuyla toplamda 30+30+30 yıla kadar uzatılabiliyor. Arsa Tayland'lı sahibinden kiralanırken, üzerindeki ev yabancının mülkü olarak tapuya kaydediliyor.
- Usufruct (intifa hakkı): Tapu Dairesi'ne kaydedilen, ömür boyu kullanım hakkı sağlayan bir yapı.
- Freehold kondominyum: Yabancıların Tayland'da tam mülkiyetle sahip olabildiği tek gayrimenkul türü. Bina içindeki yabancı kotasının toplam kat alanının %49'unu aşmaması gerekiyor. Fonların yurt dışından Tayland bankası aracılığıyla transfer edilmesi ve kanıt olarak bir Foreign Exchange Transaction (FET) sertifikası alınması şart.
Mevcut Nominee Şirketimi Leasehold Yapıya Çevirmeli Miyim?
Bu, her durumun kendine özgü koşullarına bağlı bir karar. Dönüşüm süreci, şirketin arsayı bir Tayland'lı gerçek veya tüzel kişiye satmasını ve ardından bir kira sözleşmesi imzalanmasını gerektiriyor. Sürecin maliyeti vergi ve avukatlık ücretleri dahil 100.000-300.000 THB arasında değişiyor. Buna karşılık cezai riski ortadan kaldırıp mülkiyeti şeffaf bir hale getiriyor. Phuket'te villa yatırımı olan ya da planlayan Türk yatırımcılar için, mevcut yapının bir hukuk denetiminden geçirilmesi artık ihtiyari değil, öncelikli bir adım olarak değerlendirilmeli. Tayland Evleri olarak müşterilerimize bu tür yapı incelemelerinde güvenilir yerel danışmanlarla çalışmalarını öneriyoruz.
Baskı Villa Piyasasını mı, Kondominyum Piyasasını mı Etkileyecek?
Freehold kondominyumlar yabancılar için tamamen yasal bir sahiplik biçimi olmaya devam ediyor, dolayısıyla bu segment doğrudan etkilenmiyor. Dolaylı etki ise şöyle olabilir: daha önce nominee şirket üzerinden villa alan yatırımcılar, daha güvenli bir liman olarak kondominyum segmentine kayabilir ve bu da apartman talebini artırabilir.
Tayland Arazi Kanunu Yakında Değişecek mi?
2026 itibarıyla masada böyle bir yasal girişim yok. Arazi Kanunu reformu tartışması zaman zaman gündeme gelse de, bunun için siyasi bir irade bulunmuyor. Alıcılar, yasağın orta vadede kaldırılacağını varsayarak plan yapmamalı.
Sonuç: Denetim Beklemek Yerine Şimdi Harekete Geçmek
%75'lik düşüş, tek seferlik bir önlem değil; sistemli bir eğilimin parçası. Tayland düzenleyicileri şirket yapısı analizinde dijital araçlara yatırım yapıyor, kurumlar arası veri paylaşımını artırıyor ve siyasi baskıya yanıt veriyor. Varlıkları şu anda nominee şirket üzerinden tutulan yatırımcıların, bir denetim kendilerine gelmesini beklemeden şimdi hukuki bir inceleme başlatması öneriliyor.
Kaynak: Thailand Business News