Phuket'te deniz manzaralı bir villa almayı hayal eden pek çok Türk yatırımcı, bir noktada aynı soruyla karşılaşır: 'Tayland'da yabancı arazi sahibi olamıyorsa, bu villaların tapusu kime ait?' 2026'da Tayland hükümetinin verdiği yanıt, piyasayı sarstı: 33 lüks konut, toplam 1,27 milyar baht (yaklaşık 35 milyon dolar) değerinde, sözde 'nominee' (paravan ortaklık) yapılarıyla yabancılara devredildiği şüphesiyle soruşturuluyor.
Bu haber, yıllardır bu yöntemle ev sahibi olan yabancı yatırımcılar için sıradan bir gündem maddesi değil. Tam tersine, stratejinizi bugünden gözden geçirmeniz gerektiğinin açık bir işareti.
Nominee sistemi tam olarak nasıl işliyor?
Sistem şöyle kuruluyor: yabancı bir alıcı, hisselerinin çoğunluğu resmi olarak Thai vatandaşlarına ait görünen bir Thai şirketi kuruyor. Şirket araziyi ve evi satın alıyor, ama gerçek kontrol ve fayda yabancı yatırımcıda kalıyor. Onlarca yıldır piyasada 'gri ama yaygın' bir uygulama olan bu yöntem, 2026 itibarıyla artık sadece uyarılarla değil, somut yaptırımlarla karşı karşıya.
Soruşturmanın kapsamı ne kadar geniş?
- 33 lüks mülk, toplam 1,27 milyar baht değerinde, Tayland makamlarının soruşturması altında. The Nation Thailand'ın haberine göre bu mülkler ağırlıklı olarak Bangkok'un Pattanakarn ve Krungthep Kreetha bölgelerinde yoğunlaşıyor
- Soruşturma, yabancıların Tayland'ın doğrudan arazi sahipliği yasağını aşmak için kullandığı nominee yapılarını hedef alıyor
- Tayland Arazi Kanunu'nun (Land Code) 86. Maddesi, yabancı uyrukluların doğrudan arazi sahibi olmasını açıkça yasaklıyor
- Nominee düzeni kullanmanın cezai yaptırımları arasında mal varlığına el konulması, 20.000 baht'a kadar para cezası ve Yabancı İşletme Kanunu (Foreign Business Act) kapsamında cezai kovuşturma yer alıyor
- Phuket, Phangnga ve Krabi'yi kapsayan ayrı bir güney operasyonunda 48 kişi gözaltına alındı; toplam 1,05 milyar baht değerinde varlığa ve 89 arazi parseline el konuldu
- Yasal alternatifler arasında yabancı mülkiyet kotası (bir projenin en fazla %49'u) dahilinde kondominyum satın almak veya 30 yıllık, yenileme opsiyonlu kiralama (leasehold) yoluyla arazi kullanım hakkı edinmek bulunuyor
- Kondominyum piyasası bu denetim dalgasından etkilenmiyor
Rakamlarla soruşturmanın detayları
Soruşturmanın odak noktası, kondominyum daireleri değil, arazili ev ve villalar. Bunun nedeni açık: hukuki çelişki tam olarak arazi sahipliğinden doğuyor, kondominyum mülkiyetinde böyle bir sorun yok.
Soruşturma altındaki mülklerin ortalama değeri yaklaşık 38,5 milyon baht (yaklaşık 1,07 milyon dolar), yani doğrudan üst segment villa pazarını işaret ediyor.
The Nation Thailand'a göre soruşturmayı Arazi Dairesi (Department of Lands) ile Özel Soruşturmalar Dairesi (DSI) birlikte yürütüyor. Bangkok Post ve The Phuket News'in aktardığına göre, Phuket, Phangnga ve Krabi'de eş zamanlı yürütülen operasyona 500'den fazla görevli katıldı; 40 tutuklama kararı onaylandı, 13 arama kararı uygulandı ve 48 şüpheli yakalandı. Bunların 27'si Thai vatandaşı, 21'i ise İsrail, Fransa, Polonya, İsviçre, İngiltere, Hollanda, Rusya ve Güney Afrika dahil çeşitli ülkelerden yabancı uyruklu.
2025 yılında Tayland, yabancı ortaklı Thai şirketlerine yönelik denetimi zaten sıkılaştırmış, DBD (Department of Business Development) sistemi üzerinden hissedar doğrulama kontrolleri getirmişti. Piyasa tahminlerine göre Phuket'teki yabancılara ait villaların %70'ine kadarı, bir tür nominee yapısıyla kurulmuş durumda.
Buna karşılık, yabancılar bir projede yabancı mülkiyet oranı %49'u geçmediği sürece kondominyum dairesini (freehold) tamamen yasal şekilde satın alabiliyor. Yenileme opsiyonlu 30 yıllık kiralama (leasehold) düzenlemeleri de, el koyma riski taşımayan, yasal olarak tanınan bir mekanizma olmaya devam ediyor.
Bu gelişme villa fiyatlarını etkiler mi?
Kısa vadede, bazı mülk sahiplerinin denetimler kendi bölgelerine ulaşmadan önce satışa geçmesiyle ikinci el arz artabilir. Bu durum, leasehold yapıyla indirimli fiyattan villa almak isteyen alıcılar için geçici bir fırsat penceresi açabilir.
Mevcut tabloyu bir kriz olarak değil, piyasanın normalleşme süreci olarak okumak gerekiyor. Tayland şeffaflığa doğru istikrarlı biçimde ilerliyor ve işlemini yasal zeminde kuran yatırımcılar bu süreçten kazançlı çıkacak. 2026 için en net kural şu: işlemin hukuki sağlamlığı, etiketteki fiyattan daha önemli. Hukuki danışmanlıktan kısmak, yatırımın tamamını kaybetmenize mal olabilir.
Tayland Evleri olarak, Phuket'te ev ararken bu tür riskleri en başta elemenizi ve güvenilir, lisanslı hukuki destekle ilerlemenizi öneriyoruz.
Kaynak: The Nation Thailand